Urge vender: viviendas embargadas

“Se vende piso en el centro de Madrid. 32 metros cuadrados distribuidos en una habitación y un baño. Equipado con calefacción y aire acondicionado. Precio: 130.000 euros. Observaciones: IPE”. Este es uno de tantos anuncios que comienzan a aflorar en los folletos y en las páginas web de las divisiones inmobiliarias de bancos y cajas españoles.

Hasta hace bien poco, por norma general estas empresas eran las encargadas de gestionar la venta de aquellas promociones nuevas en las que las entidades habían participado. Sin embargo, se han visto obligadas a tomar una nueva posición en el tablero: dar salida al creciente aumento de las propiedades que embargan las entidades bancarias.

El impago de una hipoteca, o el intercambio que los propios bancos hacen de la deuda de promotores y constructoras por inmuebles son las principales fuentes de las que provienen las casas embargadas. Así, desde que la crisis estallará la banca se ha ido “enladrillando”, y poco a poco ha ido reuniendo un número considerable de propiedades de este tipo que debe despachar. Su distintivo: las siglas IPE, bajo las que se esconde la etiqueta de Inmueble Procedente de Embargo.

Los portales inmobiliarios son testigos de cómo sus bases de datos empiezan a contar con viviendas en las que sus dueños reconocen abiertamente estar en proceso de embargo. Habrá quien comience a frotarse las manos pensando que hará el negocio del siglo al comprar un piso embargado pero, ¿se trata de una ganga de infarto o es puro reclamo comercial?

El embargo es el final de un proceso que arranca cuando el titular de una hipoteca se ve con el agua al cuello y deja de pagar la letra mensual. Ante esta situación las alarmas de la entidad bancaria se disparan, y pronto se pone en contacto con su cliente para asegurarse de que el impago no se haya producido por error o descuido.

Si los impagos persisten, la caja de ahorros o el banco promueven un acercamiento con el cliente, y más si éste se ha anticipado y ha puesto en conocimiento de sus gestores sus dificultades de pago. Este es el momento en el que la entidad bancaria intenta buscar una solución al problema que se le avecina, ya que cualquier embargo es un proceso traumático en el que ninguna de las partes desea “verse metida”. Por eso, el banco perfila diferentes soluciones para intentar aliviar el pago de la hipoteca. Conceder periodos de carencia en los que el cliente sólo paga los intereses del préstamo, ampliar el plazo de la hipoteca, o aceptar un aplazamiento parcial del pago de las letras son algunas de las herramientas de las que la entidad dispone. Pero llegados a este punto la deuda es aún mayor pues el titular de la hipoteca sigue acumulando intereses por la demora en los pagos de la cuota mensual.

En un plazo de seis meses desde el primer impago, si el titular de la hipoteca desoye los requerimientos de la entidad el banco procede a ejecutar la hipoteca

En un plazo de seis meses aproximadamente desde la fecha del primer impago, si el titular de la hipoteca desoye los requerimientos de la entidad o si las alternativas propuestas no son viables, el banco procede a ejecutar la hipoteca:

• La entidad remite al juzgado una demanda para romper el contrato del crédito hipotecario y recuperar las garantías que se firmaron cuando se suscribió. Se inicia así un proceso ejecutivo que, pasados entre seis y ocho meses desde que la demanda se interpone, culmina con el embargo del inmueble y con la posterior publicación de la fecha de subasta de la vivienda.

Pero, lejos de solventarse, las deudas del cliente siguen engordando. Y es que pese a que el banco recupera el inmueble, si tras su venta no consigue reunir el montante de dinero que el titular de la hipoteca debía, el juez dictamina embargar otros bienes hasta saldar cuentas. Nóminas, pensiones y retribuciones de todo tipo son el primer objetivo embargable, siempre y cuando superen la cuantía del salario mínimo interprofesional. No obstante, en el mejor de los casos si la entidad bancaria consigue vender el inmueble por encima de la cantidad de dinero que su cliente le debe, el banco tiene que devolvérselo.

Según datos recogidos por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), 13.487 ejecuciones hipotecarias fueron presentadas en el Tribunal Superior de Justicia a finales del pasado año. Supone un aumento del 145,9% si se compara con la cantidad de demandas interpuestas a este efecto durante el año 2007. Por zonas, destacan las comunidades de Andalucía con 2.737 ejecuciones hipotecarias, Cataluña con 2.480 y la Comunidad Valenciana con 2.341 demandas presentadas.

Pese a que se prevé que los procesos de ejecuciones hipotecarias sigan en aumento de una forma generalizada por todo el territorio nacional, las cifras están muy lejos de las perspectivas que se manejan para el mercado inmobiliario norteamericano y para el inglés.

Se estima que a lo largo del presente año el gigante americano sea testigo de cerca de tres millones de embargos de propiedades. Sin embargo, establecer comparaciones con el mercado americano es una tarea complicada pues allí las ejecuciones hipotecarias se llevan a cabo de una forma muy distinta. Para empezar, la tipología de las hipotecas españolas es muy diferente a la de las norteamericanas. Aquí cuando se contrata una hipoteca se suscribe un adeudo personal, mientras que allí la garantía del préstamo hipotecario es la propia vivienda. Por eso, cuando las cosas se “ponen feas” basta con devolver las llaves de la casa al banco para que los americanos liquiden la hipoteca.

A finales de 2008, 13.487 ejecuciones hipotecarias fueron presentadas en el Tribunal Superior de Justicia

Por su parte, Inglaterra prevé que se produzcan cerca de 80.000 embargos de viviendas. Una vez que se embarga, la propiedad se pone a la venta a través de las agencias inmobiliarias vinculadas a la entidad bancaria que ejecuta la hipoteca. Si en un plazo máximo de 10 semanas no se vende, pasa a ser subastada. Algo con lo que los ingleses parecen convivir de forma muy natural pues incluso la BBC cuenta con un programa televisivo “Homes under the hammer” (casas bajo el martillo), en el que expertos inmobiliarios proporcionan a la audiencia consejos para adquirir propiedades subastadas.

El embargo de una vivienda se lleva a cabo en dos fases: de forma inicial, el inmueble está en proceso de embargo a la espera de que el trámite se formalice, y una vez que esto se logra, la propiedad es embargada y pasa a estar bajo el control de la entidad. Durante el periodo de tiempo en el que una vivienda está simplemente en proceso de embargo, sus propietarios, los deudores del banco, intentan frenar el curso de los acontecimientos poniendo a la venta el inmueble. Si finalmente lo venden antes de que el embargo se declare saldan sus deudas con la entidad bancaria y el proceso finaliza. Los portales inmobiliarios comienzan a tener en sus bases de datos viviendas puestas a la venta por personas que se encuentran en esta situación. Pese a que el número no es del todo abultado, todo hace indicar que probablemente hay alguna más que se oferta sin hacer mención a esto mismo. De igual manera, los portales cuentan además con anuncios de propiedades ya embargadas cuya compraventa gestionan las agencias inmobiliarias vinculadas a las entidades bancarias.

El comprador debe ser consciente de que adquirir una vivienda en proceso de embargo no siempre es la opción más barata del mercado

Lo que no tienen los propietarios es tiempo, a la mayoría les urge vender antes de que la vivienda caiga en las manos del banco y ya no haya vuelta atrás. Pero no por ello los precios de venta de las viviendas que se encuentran en esta situación se apean obligatoriamente de la irrealidad en la que el mercado parece estar instalado. El posible comprador debe ser consciente de que adquirir una vivienda en proceso de embargo no siempre significa que sea la opción más barata del mercado, según señala Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, portal inmobiliario que en estos momentos cuenta con 12 viviendas que reconocen sin tapujos estar en proceso de embargo. Por ello, recomienda aprovechar la transparencia y la información que brinda Internet para elaborar un pequeño estudio de mercado en el que se compruebe si el importe del inmueble es realmente bajo. Para ello se debe comparar el precio de otras viviendas de la zona puestas en venta que cuenten, si es posible, con las mismas características: medidas similares, equipamiento y dotación parecidos, ubicación en el bloque… Es la mejor forma de conocer si se está ante un verdadero “chollo”, o si bajo la etiqueta del embargo tan sólo se intenta atraer a un número mayor de posibles compradores.

Comprar una vivienda embargada puede ser una opción más del mercado inmobiliario. Pero tal y como recuerda Jesús Martínez, Secretario General de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), el comprador no debe embarcarse en operaciones de riesgo, y comprar una casa embargada puede llegar a serlo. Por ello, antes de lanzarse a la aventura de adquirir una propiedad en proceso de embargo, resulta interesante contar con los servicios de un intermediario inmobiliario, quien orientará al posible comprador y se encargará de las gestiones necesarias para garantizar el buen fin de la operación.

Hay que asegurarse de forma extrema de conocer las condiciones de compra del inmueble

Una cautela que también recomienda Mónica Espina, directora del portal inmobiliario fotocasa.es en cuya oferta se pueden encontrar propiedades de este tipo. Considera que comprar una vivienda en proceso de embargo o ya embargada puede ser toda una oportunidad. Eso sí, no exenta de cierto riesgo. Para ello, hay que asegurarse de forma extrema de conocer las condiciones de compra del inmueble. Las posibles cargas y gravámenes que tenga la vivienda, si hay cuotas o gastos de la comunidad a los que hacer frente, la existencia de impuestos impagados… En definitiva, conocer previamente todos aquellos costes añadidos que no se incluyen en el precio de venta, pero que deben ser asumidos por el posible comprador.

Las sorpresas pueden ser incluso aún más desagradables que hacer frente al pago de estas deudas contraídas por el anterior propietario. Y es que tal y como se conoce en la jerga del sector, en ocasiones la compra puede realizarse con “bicho dentro”. ¿Esto qué significa? Cabe la posibilidad de que al comprar una vivienda embargada el anterior propietario permanezca en ella viviendo como si de su casa se tratara. Es una situación similar a la que se produce cuando un inmueble vacío es ocupado sin el consentimiento de su dueño. Es entonces, cuando la posible ganga se convierte en una fuente de problemas ya que echar a los precaristas, término legal que da nombre a este tipo de sujetos, desemboca en un proceso judicial muy similar al de los desahucios por impago de las rentas.