Sentencias recientes sobre la cláusula suelo o los gastos de escrituración de las hipotecas hacen que se pueda generar desconfianza en el sector bancario. Aun así, la necesidad de financiación para el acceso a la vivienda sigue siendo evidente. Por eso merece la pena plantear cómo es un buen préstamo hipotecario hoy y sus aspectos más relevantes: comisiones, intereses, tipo de crédito y productos vinculados.
Hipotecas: vuelven las comisiones
El gran enemigo de los usuarios de la banca son las comisiones. Durante la fase de digitalización, aún en marcha, la banca apostó por reducir su red de oficinas y cajeros, para trasladar su negocio a la Red. Lo hizo bajo la premisa de un abaratamiento del coste del servicio. Esto dio lugar a un entorno generalizado de retirada de comisiones que en fechas recientes ha visto su final, dado la necesidad de minimizar el impacto del suelo hipotecario.
Comisiones como la de apertura, cada vez menos presente, se establecerán de nuevo en las hipotecas, dicen los expertos. No obstante, en 2016 se conoció que el Gobierno trabajaba en un borrador que eliminaría las comisiones de amortización anticipada, por lo que aún sería posible encontrar hipotecas sin comisiones.
Hipotecas: el interés remonta
Del mismo modo que se empiezan a ver más comisiones, los tipos de interés de las hipotecas parecen comenzar a salir de la larga hibernación que las mantuvo a la baja durante todos estos años. En la actualidad, hay diferenciales por debajo del 1% para hipotecas variables, aunque la gran parte de las hipotecas se encuentran en torno al euríbor 1,25%.
Resulta algo más difícil detectar las hipotecas fijas más competitivas solo mirando el interés, puesto que en estos créditos el tipo va ligado en proporción al plazo. Aun así, es posible encontrar intereses que van desde el 1,20% a 10 años (algo realmente muy bajo), hasta un 2,50% a 30 años (una hipoteca fija estándar).
¿Compensan los productos vinculados?
No tiene sentido hablar de tipos de interés sin hablar de la vinculación. Muchas veces, tras un pequeño interés, se esconden productos vinculados, como seguros o planes de pensión, que encarecen de forma notable el precio del préstamo.
Es posible que esta vinculación salga a cuenta, si cubre necesidades que se tienen y si su precio resulta adecuado, pero en otras ocasiones habrá que ir con cuidado. Ante cualquier duda, se recomienda realizar simulaciones de cuota de hipoteca para conocer el coste real. Aun así, también es posible hallar hipotecas sin vinculación para los que no quieran ningún extra en su préstamo.
Desaparición definitiva de la cláusula suelo
La letra pequeña del contrato muchas veces no suele serlo, sino que se encuentra dentro del propio contenido del contrato hipotecario, enterradas entre otras cláusulas menos relevantes. Si algo tiene de bueno el actual escenario de reclamaciones masivas al banco es que dejará tras de sí un sistema financiero más saneado y donde las leyes de transparencia protección al consumidor tendrán mayor protagonismo.
Dicho de otro modo, gracias a los actuales juicios, los contratos hipotecarios actuales se redactan directamente sin cláusula suelo.
Hipoteca: ¿mejor fija o variable?
Dado que aún existe la posibilidad de encontrar productos competitivos en ambas categorías, 2017 mantendrá aún la duda sobre qué tipo escoger. No existe ninguna fórmula que permita saber cuál de los dos tipos de hipoteca es mejor. Son dos productos que, si bien tienen la misma finalidad, responden a criterios diferentes.
Tradicionalmente, España ha sido fiel al tipo variable debido al precio prohibitivo de las hipotecas fijas. El actual contexto de índices de referencia por los suelos ha animado a la banca a proponer el tipo fijo como garante de la tranquilidad para ambas partes: los clientes no tienen que temer escenarios de fuertes subidas del euríbor y la banca se asegura cierto margen de ingresos (mayor que lo que consiguen vía tipo variable en la actualidad).
La clave sobre qué hipoteca es mejor será la propia percepción que se tenga de la evolución de la economía: si se piensa que el actual escenario de tipos bajos se mantendrá durante mucho tiempo, una hipoteca variable permitirá ahorrar un buen pellizco. Si, por el contrario, se cree que la economía retomará su crecimiento con fuerza, el tipo fijo blindará ante la variación de los índices.
