Cuidado con los suelos hipotecarios

Las entidades financieras incluyen en muchos de sus préstamos para la compra de vivienda este concepto, el denominado “suelo”, un tipo de interés mínimo que se aplicará al margen del nivel real del índice. Hay ejemplos de bancos y cajas que sitúan estos “suelos” en el 3%, lo que implica que el cliente no podrá beneficiarse de todo el abaratamiento hipotecario que le correspondería, a juzgar por la trayectoria bajista del Euribor. Y si el índice sigue bajando, como previsiblemente ocurrirá, no todos los hipotecados podrían disfrutar de toda la caída de esta referencia.

El “suelo” hipotecario es un concepto que incluyen algunos préstamos, no todos, para financiar vivienda. Indica el nivel mínimo de tipo de interés final, sumado el Euribor y el diferencial pertinente, que deberá pagar el cliente, sea cual sea el nivel en el que se encuentre el índice en el momento de la revisión. Por ejemplo, en una hipoteca firmada a Euribor más 0,50%, si el cliente revisara su tipo respecto al mes de febrero, durante el próximo año (o los próximos seis meses, según su contrato) pasaría a pagar un tipo final del 2,635%. Este tipo resulta de sumar al Euribor (2,135% a cierre de febrero) el diferencial aplicado del 0,50%. Sin embargo, si la hipoteca tiene un “suelo” del 3%, el usuario estará obligado a pagar sus cuotas tomando esta referencia. Es decir, estará abonando un 0,365% más de lo que debería pagar si no tuviera suelo.

Las familias que revisen su hipoteca con el tipo aplicado en febrero notarán un ahorro en sus cuotas de unos 145 euros al mes y de 1.740 euros al año (tomando una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años). Sin embargo, si tienen fijado un suelo en el 3%, el ahorro en las cuotas será de 134 euros mensuales, 11 euros menos al mes que si el préstamo no tuviera límite mínimo.

Pero esta cláusula no es nueva, ya que cualquier préstamo a tipo de interés variable puede incluir este tipo de condiciones. Su historia se remonta incluso a los préstamos vinculados al Míbor, que era la principal referencia de las hipotecas a tipo variable que se utilizó hasta el nacimiento del Euribor, en 1998.

El “suelo” hipotecario es, por tanto, una condición permitida y legal, al igual que lo son los “techos” hipotecarios, es decir, los tipos máximos que se pueden pagar en una hipoteca a interés variable. En todo caso, para que la entidad obre de acuerdo a las buenas prácticas bancarias, los suelos y techos hipotecarios deben venir reflejados en la escritura del préstamo. Si no están ahí expresados y bien descritos, aunque lo estuvieran en el folleto comercial del producto, la entidad no podría aplicarlos. Antes de suscribir una hipoteca conviene preguntar, por tanto, si tiene suelo y techo en sus tipos de interés. Todos aquellos que ya tengan suscrito un préstamo hipotecario, deben consultar en la escritura del mismo, en el apartado de “tipos de interés”, si cuentan o no con suelo y techo. En ocasiones, es posible que su entidad sí que les aplique estas cláusulas, pese a su desconocimiento.

Los suelos hipotecarios se han puesto más de actualidad que nunca ante la sorprendente caída que acumula el Euribor en los últimos meses. Marcó su máximo histórico en septiembre de 2008, cuando alcanzó el nivel del 5,384% y, desde entonces ha caído hasta situar su media mensual en el 1,973%, lejos del 4,59% en que cerró en marzo el año pasado. Además, previsiblemente siga bajando, al calor de los esperados nuevos recortes en el precio del dinero en Europa. Los tipos de interés oficiales se sitúan hoy en el 1,5%. No obstante, son muchos los expertos que estiman que en los próximos meses se colocarán en el 1% o incluso por debajo, para acortar así distancias con los tipos oficiales estadounidenses, que se mueven en una horquilla entre el 0% y el 0,25%. Como efectos colaterales, el Euribor podría concluir 2009 en sus mínimos históricos, en torno al 1,5% (hasta ahora, el mínimo lo marcó en junio de 2003, cuando se situó en el 2,014%). La acelerada caída del Euribor no sólo se está produciendo por la bajada de los tipos de interés oficiales de la eurozona, sino también porque se están reduciendo las tensiones del mercado interbancario, según comenta José Carlos Díez, analista jefe de Intermoney. De hecho, así se lo constatan las emisiones de deuda que están realizando ahora numerosas empresas.

Pero, ¿por qué se ponen ahora de moda los suelos hipotecarios? Ante tan abultada caída y con el ánimo de incrementar sus márgenes en hipotecas, muchas entidades intentan guardarse las espaldas imponiendo suelos en sus nuevos préstamos, un nuevo truco contra el usuario. Bancos y cajas sí que se beneficiarán en sus intercambios de capital de las bajadas máximas del Euribor, pero no las repercutirán en toda su amplitud al usuario. El suelo hipotecario es una figura que permite a la entidad ganar más con las hipotecas, para ampliar así sus provisiones y cubrir posibles impagos.

Por ejemplo, en el supuesto de que el Euribor llegara a caer al 1,5% y suponiendo un diferencial medio del 0,50%, el tipo final que podrían pagar muchas familias se situaría en el 2%. En una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, la cuota mensual con un tipo del 2% se quedaría en 635,78 euros, pero se incrementaría a 711,32 euros si el suelo hipotecario estuviera fijado en el 3%. Es decir, entre un tipo del 2 y del 3%, la diferencia mensual es de 75,54 euros, 906 euros más al año. Si el suelo estuviera fijado en el 5%, la cuota mensual sería de 876,89 euros.

Lo peor de todo es que, en muchas ocasiones, este concepto es desconocido para el usuario que, incluso, puede llegar a firmar su préstamo sin ser consciente de que se lo pueden aplicar. En los mejores casos las entidades publicitan y expresan el tipo de interés y el diferencial aplicable en sus préstamos y sólo en la letra pequeña dan información de sus suelos. Pero, en ocasiones, directamente se encuentran los suelos y techos en las escrituras del préstamo cuando la operación ya está en marcha y sólo lista para firmar. Y no pocas veces los clientes firman sus hipotecas sin ser conscientes de esta cláusula y se enteran sólo cuando su entidad la pone en práctica, al darse cuenta de que no están disfrutando en sus cuotas del abaratamiento que habían calculado. Desde la Plataforma Hipotecaria de Adicae (Asociación de Usuarios de Banca, Cajas de Ahorros y Seguros) solicitan que se suprima la aplicación de estos suelos, con el objetivo de que todos los particulares con hipotecas a tipos variables se beneficien de todo el recorte del Euribor.

Los préstamos hipotecarios que imponen suelos y techos en sus productos se están multiplicando. Entre los ejemplos más llamativos está la Hipoteca Premium de Banco Popular presenta un tipo de interés igual al Euribor más un diferencial del 0,3%. No obstante, sitúa el suelo en el 2%. Si el Euribor se sitúa por debajo del 1,70%, algo que no es descabellado, el cliente dejaría de beneficiarse al máximo de sus ventajosas condiciones. En el hipotético supuesto de que el índice bajara al 1,50%, el usuario al tener el suelo en el 2% estaría pagando 20 puntos por encima de lo estipulado en sus condiciones publicitarias. Oficina Directa, filial de Internet del Banco Pastor, comercializa su Hipoteca Vivienda Habitual, referenciada al Euribor más un diferencial del 0,39%. En principio, es una de las hipotecas más competitivas y baratas de todo el mercado. Pero pronto puede dejar de serlo, precisamente por el suelo hipotecario que aplica, situado en el 2,25%. Si el Euribor cae hasta el 1,86%, ese límite comenzaría a salirle caro al usuario. Por ejemplo, en el supuesto de que el índice cayera hasta el 1,75%, una hipoteca con un diferencial del 0,50 sin suelo hipotecario sería igual de cara (o de barata, según se mire) que la de Oficina Directa.

En Activobank, el suelo de su Hipoteca Activo Plus es todavía más perjudicial para el usuario, ya que se sitúa en el 3,5%. De este modo, quienes revisen su préstamo a partir de ahora no podrán beneficiarse de todo el abaratamiento que supone vivir con un Euribor mucho más bajo que en 2007. En principio, el préstamo está referenciado a este índice y aplica un diferencial del 0,6%. Pero en estos momentos ha perdido todo su valor, ya que al resultar el tipo real aplicable (del 2,75%) más bajo que el mínimo fijado, la entidad aplicará directamente un interés del 3,5%. El techo hipotecario fijado por esta entidad se sitúa en el 15%.