Se ha hecho esperar, pero por fin ha entrado en vigor la nueva Ley 19/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, más conocida como Ley de Fomento del Alquiler. Esta normativa modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de Propiedad Horizontal (LPH). Una de las principales medidas de la nueva normativa es la puesta en marcha del denominado “desahucio exprés”, que agilizará el proceso de desalojo forzoso.
Las claves fundamentales
La Ley de Fomento del Alquiler pretende solucionar uno de los principales problemas que tenían hasta ahora los propietarios de una vivienda en alquiler cuyos inquilinos no abonaban el precio acordado. El proceso para el desalojo de los inquilinos morosos era muy largo y complejo. La nueva normativa agiliza de forma considerable el procedimiento y facilita el cobro de las rentas pendientes, de manera que, en teoría, en dos o tres meses puede estar resuelto el problema para el propietario.
La primera novedad es la denominada “enervación de la acción”. Supone que el inquilino moroso puede evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Si con carácter previo el dueño ha solicitado y exigido el pago (mediante carta por burofax o de manera notarial) y transcurre un plazo determinado sin que el inquilino atienda el requerimiento(dos meses con la normativa anterior, un mes con la nueva), el propietario podrá interponer la demanda sin posibilidad de que el inquilino pueda pagar y “enervar” la acción.
Con la nueva norma, en dos o tres meses puede estar resuelto el problema para el propietario
Si un propietario decide acudir al juzgado y demanda a un inquilino porque no abona las rentas (acción de desahucio por falta de pago), cuando el inquilino recibe la demanda, y hasta la fecha del juicio, puede pagar. Si decide hacerlo, habrá enervado la acción, el proceso quedará sin efecto y se reactivará el contrato de alquiler. Pero si vuelve a impagar, será demandado y desahuciado sin posibilidad de poder enervar de nuevo la acción.
Otra posibilidad es que el propietario de la vivienda envíe un requerimiento o solicitud de pago extrajudicial (una carta por burofax) para indicar al inquilino que debe pagarle las cantidades correspondientes. Cuando éste reciba la carta puede pagar o no. Si paga la deuda, ya no cabe posibilidad de demandarle y habrá evitado el procedimiento judicial. Si no cumple, el dueño acudirá a los tribunales y le demandará. Cuando el inquilino reciba la demanda, no podrá evitar el procedimiento ni pretender pagar para archivar el proceso judicial y reactivar el contrato, puesto que se le ha requerido antes y no lo ha hecho. La antigua normativa establecía que el propietario debía esperar dos meses para que, una vez requerido el pago, se pudiera abonar. Pasado este tiempo podría demandar al inquilino en los tribunales. Con la nueva normativa el plazo se reduce a un mes, por lo que se agiliza este trámite.
Presentación de la demanda
Una vez superada la primera fase, el siguiente paso es presentar la demanda de desahucio por falta de pago. Puede ocurrir que el demandado acepte las pretensiones del arrendador (reconozca los hechos) y ambos lleguen a un acuerdo, que homologará el juez, para desalojar el inmueble en un determinado plazo. En el supuesto de no cumplirlo, este pacto quedará sin efecto y se expulsará al inquilino en el día y hora fijados en la citación, sin más trámite ni notificación. Con ello se evitan actuaciones por parte de inquilinos que tratan de prolongar al máximo la ocupación de la vivienda.
Otro aspecto de la nueva normativa que facilita la agilización del proceso de desahucio se refiere a la notificación de la demanda. Salvo que se haya señalado otro en el contrato de arrendamiento, el domicilio a efectos de comunicación será el de la vivienda o el local arrendado. En el supuesto de no poder hallar al inquilino moroso en ese domicilio, y si no hubiese comunicado otro de manera fehaciente con posterioridad a la firma del contrato, se notificará la demanda en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. Este modo de actuar intenta evitar que el arrendatario deudor continúe en el inmueble arrendado.
El pago de las costas
La nueva normativa establece la condena expresa de las costas al arrendatario en caso de enervación
La nueva normativa establece que el inquilino moroso puede “enervar” la acción si antes del juicio paga la deuda al arrendador. Con este pago, el proceso judicial queda archivado. Pero el propietario debía hacerse cargo de los gastos habituales en estos casos: abogado y procurador.
Esta situación cambia con la nueva normativa, que establece la condena expresa de las costas al arrendatario en caso de enervación de la acción. El inquilino moroso, cuando paga lo que debe, debe hacer frente a los costes judiciales en los que ha incurrido el propietario.
Condonación de la deuda
El arrendador tiene la posibilidad de condonar al inquilino toda o parte de la deuda y de las costas. Esta decisión está condicionado al desalojo voluntario del inmueble dentro del plazo fijado, que no puede ser inferior a 15 días desde que se notifique la demanda. El propietario del inmueble puede elegir la opción que le suponga un menor perjuicio, si tiene la posibilidad de alquilar de nuevo la finca en un plazo breve y necesita disponer de ella.
Una vez presentada la demanda, se cita a las partes a la vista, en la que se recordará al demandado que, si no comparece, se declarará el desahucio sin más trámite. En la vista se deja fijado el día y la hora en que tendrá lugar el lanzamiento, que será dentro del mes siguiente a la celebración de la vista y se efectuará sin necesidad de notificación en caso de sentencia condenatoria que no se recurra.
Rescisión antes de cinco años
El lanzamiento del moroso será dentro del mes siguiente a la celebración de la vista y se efectuará sin necesidad de notificación
El arrendador ya no estará atado a un contrato mínimo de cinco años. Mediante la nueva normativa, el propietario puede rescindir este acuerdo si necesita ocupar la vivienda para uso propio, pero también para el de sus padres, hijos o cónyuge, en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así figure en el contrato. Si antes de tres meses no se produjera la ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar de manera expresa en el contrato de arrendamiento inicial.
Éste es el único caso en el que la nueva norma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Establece que el propietario puede necesitar la vivienda para uso propio durante la vigencia del contrato de arrendamiento, lo que le permitiría evitar la prórroga forzosa que para el alquiler de viviendas viene impuesta a los propietarios, con un máximo de cinco años.
Si el propietario alquila a una familia su vivienda, la LAU establece que si los inquilinos desean, con independencia del plazo pactado en el contrato, éste podrá prorrogarse de manera forzosa hasta cinco años de vigencia, sin que el propietario pueda hacer nada por recuperar el inmueble hasta pasado ese tiempo (salvo que el inquilino no pague la renta o incumpla cualquier disposición esencial del contrato).
El uso del inmueble podrá requerirse tanto por el arrendador como por sus familiares de primer grado
La antigua redacción de la LAU establecía que sólo el propietario podía evitar la prórroga forzosa si hacía constar en el contrato que necesitaba la vivienda para uso propio, antes del transcurso de cinco años. En tal caso, la prórroga forzosa no era exigible y los inquilinos debían dejar el inmueble cuando el propietario necesitaba ocuparlo.
Con la nueva redacción del artículo 9 de la LAU, se amplía el listado de personas con legitimación para requerir el uso del inmueble. Pueden ser tanto el arrendador, como los familiares de primer grado por consanguinidad y adopción del propietario.
