Seguros de protección de alquileres

Las coberturas básicas de este tipo de pólizas se resumen en tres: el pago de las cuotas mensuales cuando el inquilino deja de abonarlas, la defensa jurídica y la protección contra actos vandálicos o desperfectos que se puedan producir contra el inmueble.

La cobertura principal y más valorada es que las aseguradoras se hacen cargo de las cuotas íntegras del alquiler pactado cuando el propietario se topa con un inquilino moroso que deja de abonar su cuantía. Por lo general el pago de las cuotas tiene un límite máximo de 12 meses para las viviendas y de seis para los locales. Eso sucede en las pólizas que ofrecen Arag, Mutua de Propietarios o Mapfre. Para esta aseguradora un año es un periodo de tiempo razonable con el fin de conseguir una orden de desahucio, con lo que el propietario quedaría libre para volver a alquilar el inmueble, disfrutar del mismo o venderlo.

Este tipo de seguros puede incluir también una franquicia, el pago de una determinada cantidad con anterioridad a que la aseguradora comience a pagar. En Arag y Mutua de Propietarios obligan al asegurado a pagar la primera mensualidad de renta impagada. Después, es la entidad la que corre con el importe total de las cuotas. En esta entidad, siempre que el arrendador haya iniciado las acciones judiciales de desahucio del inquilino, puede solicitar un adelanto por el total de las rentas impagadas hasta dicho momento y que excedan de la franquicia.

Por lo general, las compañías comienzan a pagar cuando reciben la declaración del impago. Su prestación finaliza el mismo mes en que el inquilino o arrendatario abone las rentas pendientes o reanude su pago, cuando se alcance el límite máximo de meses de renta garantizados o bien cuando el asegurado recupere efectivamente su vivienda o local. Es habitual que las pólizas incluyan una cláusula en la que manifiestan que el asegurado deberá reembolsar las mensualidades de renta percibidas si en algún momento le son devueltas por el inquilino, ya sea de forma extrajudicial o por una reclamación judicial favorable al propietario.

Otra cobertura importante es la que asegura los deterioros inmobiliarios o el robo del continente de la vivienda o local causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo o malintencionados. No obstante, para que la aseguradora corra con los gastos ocasionados deberá constatar que el inquilino ha sido el causante de los mismos tras su desalojo o marcha. En ocasiones, también en este punto las aseguradoras imponen una franquicia que ronda los 300 euros. Abonarán por tanto los gastos causados a partir de esa cantidad, una vez realizada una evaluación y valoración de los destrozos o de los bienes robados. Esto sucede en las pólizas de Mutua de Propietarios y Arag.

En cuanto a los daños al inmueble, las pólizas incluyen una serie de exclusiones. No cubrirán los deterioros causados por el uso y el desgaste paulatino, por defecto propio de los bienes, por vicio de construcción, por una defectuosa conservación o los daños o gastos de cualquier naturaleza ocasionados como consecuencia de pintadas, rascadas, arañazos, rayados, raspaduras, inscripciones y pegado de carteles. También quedan excluidas la rotura de cristales, espejos y lunas.

Los seguros de alquiler cuentan, en general, con una cobertura que garantiza la defensa o reclamación de los derechos del asegurado, por vía judicial, en los conflictos directamente relacionados con el contrato de arrendamiento en vigor. Las aseguradoras corren con los gastos de los juicios de desahucio por falta de pago o por obras no consentidas cuando el asegurado sea demandante.

En el apartado de defensa jurídica, los seguros de alquiler cubren las tasas, derechos y costas judiciales derivadas de la tramitación de los procedimientos cubiertos, los honorarios y gastos de abogado, los derechos y suplidos del procurador (aunque sólo cuando su intervención sea preceptiva), los gastos notariales y de otorgamiento de poderes para pleitos, así como las actas, requerimientos y demás actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado. También están cubiertos los honorarios y gastos de peritos necesarios para evaluar los daños causados.

Este punto, sin embargo, también incluye excepciones. Con carácter general, no están cubiertas por la póliza las indemnizaciones y las multas o sanciones que se impongan al asegurado, tampoco los impuestos u otros pagos de carácter fiscal que deba presentar ante los organismos públicos.

El coste del seguro depende, sobre todo, de dos aspectos: la renta mensual que cobraba el propietario a su inquilino y las características de este último. A la hora de firmar una póliza, las aseguradoras realizan un estudio previo del arrendatario con el objetivo de obtener una evaluación de su capacidad financiera. Estudian si tiene antecedentes o no de impago, volumen de ingresos y préstamos concedidos. En caso de no cumplir con los índices de solvencia adecuados, las entidades pueden requerir la figura de un avalista.

La prima del seguro es un porcentaje de la renta mensual que percibe el asegurado. En los mejores casos, es del 4% del alquiler anual, aunque en función de los riesgos puede ser mayor. Oscila entre el 4% y el 8%. En Mapfre, un casero que cobre 600 euros mensuales por su vivienda (7.200 euros anuales) puede contratar el Seguro Protección de Alquileres por 483 euros anuales. La prima supondría un 6,71% de la renta obtenida durante todo el año.

Los seguros de protección de alquileres todavía no son un producto masivo comercializado por todas las entidades. El alto índice de inmuebles en propiedad (en torno a un 80% de los mayores de 60 años cuenta con una vivienda en propiedad) y la poca experiencia que España registra en el mercado del alquiler de viviendas explica que muchas entidades todavía no se hayan interesado por ofrecer estos productos. De momento, algunas de las principales entidades que los distribuyen son Mapfre, Lagun Aro, Mutua de Propietarios, Arag o Generali (a través de La Estrella Seguros, recientemente fusionada con Vitalicio).