Con la aprobación inminente de la nueva ley de alquiler, la práctica de asumir la responsabilidad de los arreglos y reformas que necesita una casa en arredamiento a cambio de un descuento en el importe total de la renta adquirirá carácter natural. Esto quiere decir que la ley contemplará de manera expresa poder pagar el alquiler con la obra de rehabilitación y la reglamentará en todas sus formas previsibles. Por el momento, esto ya se realiza como un acuerdo entre partes las (inquilino y arrendador) y, como se explica a continuación, para lograr garantías legales, deben incluirse las obras con el máximo detalle posible mediante cláusulas especiales en el contrato o en sus anexos.
Rehabilitar la casa alquilada
La nueva Ley de Alquiler en trámite contempla el trueque de obras de mejora, reforma o mantenimiento, a cambio de una porción de la renta. La nueva iniciativa tiene dos objetivos: por una parte, otorgar una protección legal a una práctica bastante frecuente en España; y por otra, es una de las medidas que busca incentivar la salida al mercado, de la gran cantidad de viviendas cerradas y vacías que hay en nuestro país, estimada en tres millones.
En las cláusulas especiales del contrato de alquiler o en un anexo debe quedar claro en qué consiste la obra, a cambio de qué la asume el inquilino y por cuánto tiempo
Mientras tanto, hasta ahora un pacto de este tipo entre inquilino y arrendatario tenía que plasmarse en el contrato de alquiler o mediante un anexo, en caso de renovación. El objetivo será que todos los detalles queden contemplados en el acuerdo, con el fin de evitar reclamaciones de ambas partes, a causa de «zonas grises» que dificulten el cumplimiento del contrato.
El contrato en un acuerdo de «rehabilitación por alquiler»
La propuesta de costear la rehabilitación a cambio de no pagar la renta puede surgir durante la negociación de la renovación del contrato o ya en el primer alquiler de la vivienda. La situación se produce cuando el inquilino está interesado en el piso, pero considera necesaria una reforma y este punto de vista es compartido por el dueño.
En caso de hacerse la obra, representará un beneficio para ambos, independientemente a quién corresponda la obligación de sufragar el arreglo o remodelación. De ahí la importancia de cuidar la redacción de las cláusulas especiales que clarifiquen en qué consiste la obra, a cambio de qué la asume el inquilino, por cuánto tiempo, etc. Consiste en un acuerdo amigable que, en caso de dejar de serlo, el juez resolverá ajustándose a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, que delimita con claridad las responsabilidades de cada parte en cuanto a los arreglos de la vivienda.
El contrato en un acuerdo de «rehabilitación por alquiler» deberá clarificar como mínimo:
- Si se acuerda que el inquilino asume la obra a cambio de un descuento fijo sobre el precio inicial, sin tener en cuenta el valor de los trabajos de rehabilitación, habrá que consignar por cuánto tiempo se realizará el descuento.
En el supuesto anterior, también deberá figurar de forma expresa en el contrato si el pacto incluye un congelamiento del precio del alquiler o no.
Si el descuento, en cambio, se realiza contra la presentación de las facturas, habrá que establecer las fechas de liquidación de los citados gastos. En este caso, será imprescindible que quede claro en el anexo del contrato el presupuesto inicial de la obra y los tiempos previstos para su culminación.
El contrato deberá determinar qué sucede con los gastos extras no incluidos en el presupuesto original, que aparecen en toda obra, además del modo de liquidación y de qué manera se deben comunicar al propietario.
En cualquiera de los supuestos anteriores, las acciones concretas que se tengan que acometer deben quedar plasmadas en el contrato con el máximo detalle posible. De esta manera, el dueño no podrá aducir que se ha realizado algo distinto de lo esperado, pero tampoco el inquilino, que el propietario le demanda una terminación o una reforma que no fue pactada.
Según la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, existen distintos tipo de obras que se pueden realizar en una vivienda alquilada.
Obras de conservación.
Corren a cargo del casero, que debe hacer todas las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable, siempre y cuando el deterioro no sea imputable al inquilino. No se puede subir la renta del alquiler por causa de ellas. El arrendatario debe avisar de forma inmediata cuando haya una avería; incluso si se trata de una reparación urgente, el alquilador debe llevarla a cabo para evitar un mal mayor. Luego podrá reclamar su pago al casero. Además, si no se puede esperar a la finalización del contrato para hacer las obras de reparación o mantenimiento, el inquilino tiene la obligación de soportarlas. Del mismo modo, tiene derecho a que se disminuya la renta de manera proporcional si la obra dura más de 20 días y también puede rescindir el contrato sin indemnización, si no se realizan en tiempo y forma.
Obras de mejora.
El alquilador también debe soportar la realización de este tipo de obras si no se pueden retrasar hasta el fin del contrato. Corren a cargo del casero, que debe notificar con tres meses de antelación y por escrito al inquilino todo sobre la obra, además de indicar la fecha de inicio, duración y qué es lo que se hará.
El ocupante tiene un mes desde la notificación para desistir del contrato si las obras afectan de manera importante la habitabilidad del piso alquilado. La ley señala que se acabará el arrendamiento en dos meses que se cuentan contar desde el desistimiento, sin que durante dicho tiempo se puedan comenzar los trabajos. Al igual que con las obras de conservación, tiene derecho a una reducción en la renta si decide continuar en la vivienda durante las obras. Además, el casero puede subir el alquiler una vez realizadas las reformas tras terminar el anterior contrato, sin que pueda exceder, en ningún caso, el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
Obras del inquilino.
Es obligación del alquilador asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste de la vivienda por su uso diario y ordinario: grifos, llaves de luz, cierre de puertas, persianas, bombillas, cisternas de wáter… En lo que exceda a este supuesto, el arrendatario necesitará de consentimiento escrito del casero para realizar las obras que modifiquen la configuración del piso y sus accesorios, así como las que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad del inmueble.
En caso contrario, el propietario podrá resolver el contrato, esperar a que concluya el mismo y exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior, o conservar la obra efectuada, sin que el arrendatario tenga derecho a exigir el coste de la reforma. Es facultad de quien alquila una vivienda realizar las obras necesarias para adecuarla para personas con discapacidad, pero deberá notificarlo antes y por escrito al propietario, que podrá exigir que se reponga el piso a su estado original.
