Para muchos arrendatarios, hacer frente al pago mensual del alquiler resulta cada vez más difícil. La tasa de desempleo alcanzó el 24,63% durante el segundo trimestre de 2012 con casi 5,7 millones de parados, a lo que se unen los distintos recortes, rebajas o congelaciones de sueldos, incremento del IVA, o subidas en las facturas de la luz, el agua o el gas. Así, los inquilinos, ante la imposibilidad de continuar sufragando el pago del alquiler, persiguen alcanzar un acuerdo con el arrendador para renegociar el precio. Una solución que, en muchas ocasiones, beneficia a ambas partes. Pero, ¿qué pasos han de acometerse para ello? A continuación se explican cuáles son y cómo darlos.
1. La nueva normativa sobre el alquiler
El Consejo de Ministros aprobó el pasado mes de mayo el anteproyecto de Ley por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil. Según el Ejecutivo, con las nuevas medidas, que no entrarían en vigor al menos hasta septiembre, cuando el Congreso acuerde su aprobación definitiva, se persigue dotar de mayor flexibilidad al mercado del alquiler.
Si con el nuevo acuerdo se pacta una rebaja del alquiler durante un periodo determinado, no es necesario un nuevo contrato
Este mercado presenta aún unas exiguas cifras respecto al resto de países europeos. En España solo un 17% de la población reside en una vivienda arrendada, frente al 29% de media de la Unión Europea, el 38% en Francia, el 47% en Alemania o el 56% en Suiza, según datos de Eurostat, la agencia estadística de la UE.
Diversos expertos han alertado de que el objetivo de fomentar el alquiler puede verse truncado con estas medidas, pues si bien protegen al arrendador, los inquilinos podrían verse en una situación de desprotección e inestabilidad perjudicial. Entre las nuevas propuestas, destacan:
Reducción en el tiempo de los contratos: se plantea una disminución en el plazo inicial de la prórroga obligatoria o forzosa, por la que el periodo mínimo de los contratos de arrendamiento pasará de cinco a tres años, y en la prórroga tácita, que se reducirá de tres a un año. De esta forma, el límite legal para permanecer en un piso de arriendo se reducirá a la mitad y la Ley solo amparará a los inquilinos durante cuatro años, en lugar de los ocho años actuales.
Actualización de rentas al margen del IPC: en los futuros contratos, la modernización anual de las rentas, hoy ligada al IPC general, podrá ser pactada por las partes al margen de la inflación, aunque no esté en el contrato. Esta medida entronca con la posibilidad de renegociar el precio del alquiler, pues aunque no tiene carácter retroactivo y será aplicable solo a los nuevos contratos, remarca una opción que ya era factible.
Los contratos de alquiler, como cualquier otro contrato, ofrecen a las partes la potestad de pactar las condiciones y cláusulas que estimen oportuno. Así pues, siempre que las partes lleguen a un acuerdo, podrán establecer un nuevo precio por el arrendamiento de la vivienda.
2. ¿Es necesario un nuevo contrato?
Es legal renegociar el precio del alquiler, pues hay libertad de pacto para establecer la renta y pactarla cuantas veces se desee; pero siempre y cuando haya convenio o acuerdo entre las partes, inquilino y arrendador. Ahora bien, ¿ha de firmarse un nuevo contrato?
- Anexo: si con el nuevo acuerdo se pacta una rebaja respecto a la renta anterior durante un periodo de tiempo determinado, no es necesario formalizar un nuevo contrato. Solo será necesario incluir un anexo o cláusula adicional en el contrato donde se detalle y especifique el nuevo acuerdo. Deberá presentar el nuevo precio de arrendamiento, el tiempo estipulado, el número de cuotas… todo lo que sea preciso, pues los expertos recomiendan plasmar por escrito cuantos pactos se alcancen.
Nuevo contrato
: en caso de que se modifique la renta de forma indefinida, sí será preciso formalizar un nuevo contrato.
3. Fortalezas del inquilino para conseguir una rebaja
Negociación: cuando un inquilino cuenta con un historial de buen pagador, buen comportamiento, cuidado del inmueble y no ha dado problemas al arrendador, es mucho más plausible conseguir esa rebaja. Para ello, deberá conocer el contrato y sus cláusulas al detalle.
La mejor manera para alcanzar un nuevo acuerdo será la negociación entre las partes, pues con educación y respeto todo es susceptible de pactarse.
Nueva realidad del mercado: según datos del portal inmobiliario Fotocasa, el precio medio de los alquileres ha descendido en torno al 25% desde el estallido de la burbuja inmobiliaria a finales de 2007 y un 3% el último año, según un informe del portal Pisos.com. Si el inquilino dispone de otras ofertas de alquiler en una zona similar o próxima, le será más sencillo renegociar el precio ante la posibilidad de su marcha.
Más facilidades para dejar la vivienda: con las nuevas medidas del anteproyecto de Ley, los inquilinos podrán dejar la vivienda arrendada en cualquier momento del contrato, avisando de su marcha con un mes de antelación al casero y sin ningún perjuicio económico u obligación a pagar por ley una indemnización económica. El inquilino cuenta así con una importante arma en la negociación.
4. Ventajas para los arrendadores
Aunque pueda resultar paradójico, acceder a una rebaja en el precio del alquiler también puede ser beneficioso para el propietario. Por ejemplo:
Menores ingresos, pero seguros: aunque pierda ingresos, mantiene a unos inquilinos que no le han ocasionado problemas, pagan a tiempo y con los que está satisfecho. Esta es la principal baza también para el arrendatario, porque dadas las dificultades económicas actuales, muchos propietarios están dispuestos a aceptar disminuciones ante inquilinos que les aportan confianza, seguridad y que responden a sus exigencias.
Remuneración constante: el inmueble continúa rentando todo el tiempo sin interrupciones, cosa que no ocurriría si tuviera que alquilar el piso a nuevos inquilinos.
Evita gastos y molestias: elude la búsqueda de nuevos inquilinos, reformas o tener que formalizar un nuevo contrato. En última instancia, evitará un proceso de desahucio.
