La compra de una casa constituye uno de los actos de mayor trascendencia para una economía familiar, más aún cuando España es uno de los países de la UE donde un mayor porcentaje de la población pretende acceder a la vivienda en propiedad. Pagar de una sola vez es impensable, por lo que la mayoría de las compraventas de viviendas se hace a través de préstamos hipotecarios cuyos plazos son muy amplios. Por ello, sobre casi todos los inmuebles pesa una hipoteca y, cuando se desea comprar una de estas casas, la opción más común es subrogarse a la misma.
Los pasos para comprar una casa hipotecada, uno a uno
El precio del suelo urbano en España ha subido un 3,7% en el primer trimestre de 2011 respecto al mismo periodo del año pasado. Sin embargo, frente al trimestre anterior, los precios han experimentado un descenso del 6,7%, según señalan desde el Ministerio de Fomento. Por su parte, los precios de la vivienda libre han bajado un 4,1% en el primer trimestre con respecto al mismo periodo de 2010, de acuerdo con el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). A pesar de todos estos datos, se venden menos casas.
Es indispensable conocer la titularidad y las cargas de la vivienda
La demanda de viviendas ha disminuido debido, en gran medida, al desempleo, a que parte del sistema financiero español se encuentra en reestructuración y a la subida incesante de la prima de riesgo. Pero, si se cuenta con algo de efectivo, este puede ser un momento propicio para invertir en un inmueble. ¿Cómo hacerlo?
Estos son los principales pasos que se deben seguir para comprar una casa sobre la que pesa una hipoteca:
La inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria para los inmuebles hipotecados
1.- Hay que solicitar al vendedor una copia de la escritura notarial que le acredite como propietario de la vivienda y hay que fijarse bien en los datos donde figura el número de registro, folio, finca, etc.
2.- Con los datos de la escritura, se pide al Registro de la Propiedad una nota simple informativa para asegurarse de que la propiedad continúa a nombre del vendedor y de que no hay ninguna anotación sobre la vivienda, como embargos, cargas, condiciones resolutorias y otras deudas (el gasto de esta nota ronda los 24,5 euros y tardan en proporcionarla entre 24 y 48 horas).
3.- Si una vez recibida la nota del Registro se comprueba que hay alguna carga o condición resolutoria, el comprador tiene dos opciones:
Puede exigir al vendedor que levante o quite la carga y los gastos correrán a su cargo.
El comprador puede subrogarse a la hipoteca que pesa sobre el inmueble. Hay que informar antes a la entidad financiera que otorgó el préstamo para que dé su conformidad a la subrogación. Se firma una escritura de compraventa en la que se declara que el comprador se queda con el inmueble con la deuda que pesa sobre él. El banco que concede la hipoteca comparece en ese acto para dar la conformidad de que el comprador pasa a ser el nuevo prestatario.
4.- Se debe solicitar el último recibo de la contribución o IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y un justificante de que la vivienda está al corriente de pago en los gastos de la comunidad de vecinos y de que no hay ninguna cuota especial pendiente de pago por alguna reparación o derrama extraordinaria. Hay que informarse de qué cuota de participación tiene la vivienda en los gastos de la comunidad de propietarios.
5.- Hay que comprobar que la vivienda no está alquilada.
6.- Por ley, todos los gastos de la compraventa corren por cuenta del comprador, a excepción del impuesto de plusvalía.
Un gasto que hay que afrontar en la compra de la vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que ronda el 6% o 7%, según la comunidad autónoma y, en algunos casos, según los condicionantes del comprador, como edad, ingresos, minusvalías, etc.
Este porcentaje no se aplica sobre el importe que se paga por la vivienda, sino por el que figura en la escritura (esta cantidad deberá estar acorde con las valoraciones que tiene la comunidad autónoma, con el fin de no recibir una revisión o inspección posterior. Los notarios conocen estos importes).
7.- Cuando se han comprobado todos los datos y documentos citados, hay que llevar la escritura de la vivienda a un notario conforme para ambas partes, a quien se informa del importe que va a figurar en la escritura.
El notario fijará una fecha para la firma y será en ese momento cuando pasaremos a ser propietarios de la vivienda y realizaremos el pago de la misma. Una vez firmada la escritura, no se debe olvidar presentarla en el Registro de la Propiedad, lo que garantizará la propiedad y que se carece de embargos u otras cargas sobre la misma.
Renegociar la hipoteca con el banco
Cuando se adquiere una vivienda sobre la que pesa una hipoteca, el comprador puede intentar negociar con el banco la condiciones de la misma. Los mecanismos que la legislación permite para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario son la novación y la subrogación:
En la escritura de la subrogación se declara que el comprador adquiere el inmueble con la deuda que tiene
La novación consiste en volver a negociar con la entidad bancaria y modificar algunas de las condiciones de la hipoteca (cambiar el índice de referencia, bajar el tipo de interés aplicable, volver a pactar el plazo de pago del préstamo, cambiar de una hipoteca con interés fijo a otra con interés variable, o viceversa, etc.). La novación es la opción más recomendable, puesto que casi nunca es necesario el pago de comisiones de apertura y cancelación. Sin embargo, cuando el solicitante quiere sustituir el tipo de interés contratado en su hipoteca por otro, la escritura de novación es obligatoria. Los gastos de una novación dependen de si esta necesita o no hacer una nueva escritura pública.
Si no se llega a un acuerdo con el banco en la modificación de condiciones del préstamo, se puede solicitar una simulación de hipotecas a otras entidades. Si interesa alguna de ellas, se puede pedir un cambio de entidad financiera, es decir, una subrogación. La subrogación consiste en trasladar el préstamo hipotecario a otro banco que ofrece mejores posibilidades para el solicitante. Este trámite, sin embargo, es más complicado y costoso que la novación. Se calcula el ahorro que se conseguiría y se le restan los gastos que supondría. Para proceder con la subrogación, se debe realizar una oferta vinculante a la entidad bancaria en la que se está interesado. El cliente tiene que correr con varios gastos: cancelación, apertura, gestoría, notario y registro.
Una hipoteca es un préstamo que concede una entidad bancaria para comprar una vivienda u otros inmuebles. Al mismo tiempo, es un compromiso que se adquiere ya que, en caso de que no se cumpla con los pagos estipulados, el banco acreedor puede, por medio de unos procedimientos judiciales abreviados o bien ante notario, proceder a vender, en pública subasta, el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe.
El dinero que se ha solicitado al banco se debe rembolsar en un determinado número de años a cambio de unos tipos de interés concretos. Estos préstamos hipotecarios se pueden contratar a un interés fijo o a uno variable (es decir, que se revisa periódicamente), según la evolución del índice de referencia elegido (Euribor u otro), al cual la entidad financiera añade otro porcentaje que se denomina diferencial.
Cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda, hay que aportar al banco la siguiente documentación:
- El DNI, NIF o la tarjeta de residencia del solicitante.
La declaración de renta (IRPF) del último ejercicio.
Las tres últimas nóminas percibidas (en el caso de los trabajadores por cuenta ajena).
Los tres últimos pagos del IRPF trimestral (Modelo 130) (en el caso de los trabajadores por cuenta propia).
El alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE, Modelo 036) (para los autónomos).
El contrato privado de compraventa.
La nota simple actualizada del Registro de la Propiedad del inmueble.
El último recibo del IBI del inmueble que se hipotecará.
Una copia de la última escritura de transmisión de la finca.
Un certificado de la comunidad de propietarios, si la hubiera, en el que conste que la vivienda está al corriente de los pagos.
Un seguro de hogar de la vivienda que se hipoteca.
Además, se necesita un seguro de vida del solicitante.
A partir de la solicitud de la hipoteca, el banco encarga a un profesional la tasación de la vivienda para establecer su valor y realizar una verificación registral, con el fin de comprobar que no pesan cargas sobre el inmueble. El valor de esta tasación (cuyo gasto corre a cargo del comprador) determina el límite máximo del préstamo.
La entidad financiera revisa toda la documentación y hace entrega de la oferta vinculante, un documento con vigencia de 10 días en el que se recogen las condiciones económicas y las cláusulas de la escritura.
La formalización es la firma de la escritura de la hipoteca en presencia del notario, el comprador y la entidad financiera para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. La inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria para los inmuebles hipotecados.
