Quién paga la hipoteca tras una separación

En el contexto económico actual no son pocas las parejas que deciden congelar su proceso de ruptura o separación debido a su incapacidad para hacer frente a los gastos que pueda generar un divorcio. No obstante, quienes deciden romper su relación a pesar de la crisis se enfrentan a uno de los problemas más graves: qué hacer con la casa y la hipoteca común. Los expertos recomiendan sopesar diversas fórmulas y olvidar las diferencias irreconciliables que propiciaron la ruptura para poder conseguir un acuerdo común que dé una salida ventajosa para los dos miembros de la pareja.

La opción más aconsejable hasta hace poco más de un año era la puesta en venta de la propiedad que compartiera la pareja hasta el momento de su ruptura, suponiendo que tanto la vivienda familiar como su hipoteca fueran propiedad compartida de los dos miembros. Con esta solución, los afectados ponen en venta la vivienda compartida y dividen en partes iguales el total de las ganancias conseguidas; esto permite a los interesados tomar caminos diferentes, dejando atrás cualquier huella de vida en común, sin restos de propiedad ni deuda compartida.

Hasta hace poco más de un año la opción más recomendada era la venta del inmueble

Al venderse la vivienda, la hipoteca que pesa sobre ella varía al pasar a una tercera persona, siempre previo estudio y conformidad del banco o caja implicado. Si la venta de la vivienda resulta beneficiosa, puede que una de las dos partes inicie el proceso de compra de una nueva vivienda. El problema actual radica en la caída del mercado inmobiliario: hoy vender una propiedad inmobiliaria a un buen precio (o al menos realizar una transacción en la que no se pierda la cuantía invertida) se convierte en una operación muy complicada, por lo que las parejas que deseen finalizar su convivencia y deshacerse de una hipoteca común deben buscar otras vías.

Una de estas vías es la posibilidad de que uno de los dos miembros decida comprar o vender la parte proporcional de su vivienda a su ex pareja. Para ello deben dejar atrás diferencias, y ser justos; el que vende su parte espera que se le compense, y se le abone una cantidad que responda al valor de la vivienda a precio de mercado. La situación actual es muy compleja, y lo cierto es que la entidad financiera implicada en la hipoteca trata por todos los medios de convencer al cliente para que acepte rebajar el total del precio de venta del inmueble. El motivo es que esta solución es la opción más práctica para que el cliente consiga alguna liquidez, aunque sea menor a la esperada, recuperando así la posibilidad de deshacerse de la vivienda compartida con su ex pareja, además de permitirle conseguir una garantía que le permita comenzar de nuevo.

En este supuesto, si ambos miembros consiguen alcanzar un acuerdo, uno de los dos asumiría el total de la hipoteca, generalmente el que goza de mayor capacidad para generar ingresos. A partir de ese momento puede optar por diferentes opciones para hacer frente a su deuda:

• Cancelación de la primera hipoteca, negociando una nueva en exclusividad:

  lo más habitual es que en estos casos el interesado acuda a una nueva entidad financiera, que iniciará un estudio para estudiar la nueva situación antes de conceder su conformidad. El banco exige una ampliación en las garantías solicitadas, la presentación de nuevos avales o que figure como titular de la hipoteca un familiar del interesado, una persona que pueda sustituir al ex cónyuge y supla así la ausencia de garantías, según señala Prieto.

  La subrogación permite al nuevo titular beneficiarse de las condiciones en que se firmó la hipoteca anterior, y abarata gastos notariales e impuestos

• Un único titular se subroga a la parte del otro

  En ocasiones este único titular se subroga a la parte del otro; es decir, que uno de los dos miembros de la pareja se queda con la hipoteca y la asume como propia cambiando su titularidad. A todos los efectos, a partir de ese momento la hipoteca pasa a ser de otro titular que es quien debe hacerse cargo del pago y a quien el banco reclamará la deuda. Para beneficiarse de esta posibilidad tan sólo existe un condicionante: que el banco así lo admita.

  Las ventajas de optar por la subrogación es que permite al nuevo único titular beneficiarse de las condiciones favorables y el tipo de interés con que se firmó la hipoteca anterior. Además, a efectos de impuestos y gestiones de notaría, el consumidor ve abaratado sus gastos.

En ocasiones, el juez responsable del proceso de separación decide que, aunque el total de la hipoteca debe continuar asumiéndola una de las partes (o las dos partes de forma compartida), el uso y disfrute de la vivienda la mantenga en exclusividad quien conserve la patria potestad de los hijos en común (por regla general, la madre). De este modo, uno de los miembros de la pareja se ve “en la calle”, debe procurarse un nuevo alojamiento y está obligado a hacerse cargo de una hipoteca sobre una vivienda de la que no puede hacer uso, aunque lo habitual en estos casos es que la vivienda sea considerada suya de forma privativa, aportada a la sociedad matrimonial y que quede libre y a su disposición cuando los hijos alcancen la mayoría de edad y consigan una retribución laboral.

Aunque el inmueble pase a ser de una de las dos partes, las condiciones de la hipoteca no se modifican y en casos de impago se reclamará a ambos titulares

Si la decisión es que tanto la propiedad del inmueble como la carga de la hipoteca pase a ser exclusivamente de uno de los dos interesados, lo usual es que no modifiquen los términos alcanzados en la firma de la hipoteca. De este modo, en casos de impago, las entidades reclamarán el abono de la deuda a ambos titulares, ya que la orden judicial no obliga a los bancos y cajas a eliminar a uno de los dos titulares, por lo que las entidades continuarán reclamando el importe de la deuda a ambos.

Las sociedades civiles, e incluso, las parejas que aun sin contraer matrimonio civil establecen una sociedad de hecho, al separarse, pueden disolver esa sociedad, y repartir entre los socios sus bienes y deudas, los derechos y las obligaciones. Es un trámite aconsejable porque permite ahorrarse el impuesto de compra-venta, que supone un porcentaje importante sobre el valor de la compra. Con la exención de condominio únicamente debe abonarse a las arcas del Estado la cantidad correspondiente al impuesto de transmisiones.

La exención de condominio permite ahorrarse el impuesto de compra-venta, que supone un porcentaje importante sobre el valor de la compra

El impuesto de transmisiones, establecido en torno al 0,75% y el 1% (depende de cada comunidad autónoma), es inferior al elevado impuesto de compra-venta, cerca del 7%, aunque varía en cada comunidad autónoma y contempla exenciones en virtud de las características de cada cliente, por ejemplo, al justificar unos ingresos mínimos.

Un caso extremo es el de una ruptura en la que el bien inmueble compartido hasta la fecha ni se venda, ni haya posibilidad de que se la pueda quedar uno de los dos. Ante este supuesto, la práctica más común es que se ejecute la hipoteca y pierdan la casa. El banco se queda con el inmueble y se adjudica el bien, o la vivienda sale a subasta.

¿Cómo se ejecuta una hipoteca? La entidad bancaria sigue los siguentes trámites.

• Inicio de demanda: comienza en el momento en que el banco interpone una demanda ante el Juzgado por impago de deuda, reclamando su abono al deudor.
• Embargo judicial de la vivienda a favor de la entidad de crédito.
• Subasta pública: agotados los plazos legales y permaneciendo impagada la deuda, se procede a la subasta pública. El inmueble sale a subasta por un importe similar al de la deuda contraída por el deudor, quien no recibe ninguna cuantía económica, al no restar beneficio económico alguno de la venta. Por lo tanto, el cliente se queda sin vivienda, y posiblemente sin liquidez ni ahorros para iniciar una nueva compra.