Recuperar la señal de una vivienda que no se construirá

La inquietud de miles de familias que han adquirido su vivienda sobre plano y aún no la han recibido se está extendiendo a pasos agigantados debido, en parte, a los reiterados incumplimientos de contrato por parte de algunos promotores. Muchos compradores que debían estar disfrutando de su piso han sido víctimas de la mala gestión o de la falta de previsión de algunas inmobiliarias y se encuentran ante el desolador panorama de no haber recibido la vivienda por la que, en su momento, desembolsaron un dinero, sin expectativas de que la casa se construya y con la duda de si realmente podrán recuperar las cantidades adelantadas. Ante esta desagradable situación, ¿qué deben hacer los afectados?

Durante muchos años, adquirir un inmueble sobre plano ha supuesto grandes ventajas para el consumidor. Hubo un tiempo en el que la vivienda se revalorizaba de tal manera que muchos inversores obtenían ingentes cantidades de dinero pagando sobre plano y vendiendo el piso poco antes de la entrega de las llaves. Además de que el desembolso suele ser menor, permite al consumidor un pago más cómodo de la vivienda, mediante un adelanto inicial y varios plazos que se establecen durante la construcción. Como inconveniente está el no poder disfrutar de la casa desde el primer momento, al no estar construida, y las variaciones que puede sufrir el inmueble desde el proyecto hasta su terminación. Y, por supuesto, el riesgo que hay siempre de contratar con una promotora que, por una gestión deficiente o por mala fe, se quede con el dinero y no llegue a construir la vivienda.

Se puede cobrar una indemnización por el retraso y los gastos que genere el incumplimiento de contrato

Ahora la situación ha cambiado; si bien las desventajas siguen existiendo, algunos beneficios ya no son tales. Los expertos llevan meses aconsejando que no se invierta en viviendas sobre plano, entre otros motivos porque ya no se da la revalorización -incluso puede perderse dinero por la bajada del precio de los pisos- y porque las promotoras, que durante años se han beneficiado de la burbuja inmobiliaria, no saben dar respuesta de manera diligente. En todo caso, quien haya realizado pagos para comprar una vivienda y se encuentre ahora con que el inmueble aún no ha sido construido, todavía está a tiempo de recuperar, con intereses, las cantidades adelantadas, además de cobrar una indemnización por el retraso y por los gastos que le genere el incumplimiento del contrato.

Lo primero que debe hacer el afectado es consultar toda la documentación que ha ido recopilando desde el momento en que decidió comprar la vivienda. Debe tener guardado el contrato de arras -en el que se certifica que, a cambio del adelanto de una cantidad, el promotor reserva el piso al comprador-, el contrato de compraventa y todos los justificantes de los pagos que se han realizado. Es conveniente contar también con los planos detallados de la casa y documentos en los que aparezcan datos precisos sobre la futura vivienda.

Tampoco está de más haber guardado otra información relativa a la empresa de manera previa al primer desembolso: licencia de obras, certificados que demuestren que es propietaria de los terrenos en que va a edificar y otra documentación relativa a la inmobiliaria como los datos de contacto. Los folletos, carteles o cualquier tipo de publicidad relativa a la vivienda que una persona haya comprado pueden ayudarle mucho a la hora de hacer una reclamación. Muchas personas desconocen que este tipo de anuncios tiene un carácter vinculante y compromete a la inmobiliaria a cumplir con lo señalado.

Una vez que el comprador tenga esta documentación ordenada, debe consultar las cláusulas que ha firmado en el contrato. En él debe aparecer la fecha en que la promotora se ha comprometido a entregar la casa. Sería conveniente que se hubiera pactado, previamente, la indemnización a la que tendría derecho el comprador en caso de retraso. Si la fecha ha pasado, el consumidor puede empezar a exigir lo que le corresponde. Además, puede pedir que se le paguen otros gastos generados por la demora.

Otro aspecto que hay que tener en cuenta es el aval. La Ley obliga a los promotores a garantizar a los compradores la devolución de las cantidades que han entregado si no se inicia la obra o en el caso de que ésta no llegue a concluirse en el plazo establecido. La empresa debe domiciliar el dinero que recibe de sus clientes en una cuenta aparte -separada de los fondos que son propiedad del promotor-, y sólo podrá disponer de estas cantidades para la construcción de la vivienda. La inmobiliaria ha de constituir esta garantía de reintegro bien mediante un seguro o por medio de un aval bancario. Este último es el método más utilizado.

Lo normal es que, entre la documentación relativa al piso, el consumidor haya recibido de la promotora el justificante de que ésta ha realizado el aval o el seguro. Si el comprador no cuenta con este certificado entre sus documentos, podrá encontrar la entidad en que se ha constituido el aval en los recibos en los que figuran los pagos hechos a la inmobiliaria -talones, transferencias bancarias…- o en el contrato de compraventa. Si en ninguno de estos documentos viene reflejada esta información, lo más conveniente es que el comprador se ponga en contacto con la promotora para que le indique qué entidad avala el dinero que ha abonado. En última instancia, si la inmobiliaria no facilita este dato, el interesado puede solicitar ayuda judicial para obtenerlo. En el supuesto de que la promotora no haya llegado a formalizar el aval o el seguro, se enfrenta a graves sanciones.

El comprador está en su derecho de rescindir el contrato de compraventa y ejecutar el aval. Recibirá así las cantidades anticipadas más un 6% de intereses. Pero sólo podrá hacerlo si se demuestra que la vivienda no se va a edificar en el plazo establecido, bien porque éste ya se ha cumplido o porque resulte materialmente imposible hacerlo: faltan unos meses y el edificio aún no se ha empezado a construir, la empresa ha dado suspensión de pagos y ha declarado que no va a poder hacer frente a la edificación…

Durante el último año han sido muchas las promotoras que no ha hecho frente a sus obligaciones, por lo que hay decenas de miles de familias afectadas por el retraso en la construcción de sus viviendas.

• Para reclamar la devolución de las cantidades anticipadas, el comprador tiene que ponerse en contacto con la empresa constructora. Es conveniente que lo haga por un medio que deje constancia del envío y de su contenido, como es el burofax. En él, el afectado debe incluir que, debido al incumplimiento de lo pactado por parte del promotor, solicita que el contrato sea rescindido y le sean devueltas las cantidades que en su momento aportó más el 6% de intereses legales que le corresponden. En este escrito también debe añadir el plazo en que espera que se produzca esta devolución, por ejemplo, 10 días. También se incluirá otra documentación como una copia del contrato, de los pagos realizados, del aval…
• Si pasado este tiempo la constructora no se ha puesto en contacto con el comprador para atender su requerimiento, el consumidor debe dirigirse a la entidad en que se haya formalizado el aval o el seguro para solicitar la devolución del dinero anticipado. Lo hará también por burofax, al que debe adjuntar la copia de la reclamación hecha a la constructora y de los documentos que indiquen el incumplimiento del contrato.

No conviene dejar de pagar las cuotas, pues supone un incumplimiento del contrato

En todo caso, incluso si la promotora declara la suspensión de pagos y presenta concurso de acreedores, lo aconsejable es que el comprador siga abonando las cuotas pendientes. De lo contrario, se entiende que el cliente ha incumplido el contrato y podría quedar fuera del procedimiento judicial que se produzca para reclamar el dinero que adeuda la inmobiliaria.

Cuando la empresa, tras declarar la suspensión de pagos, convoca concurso de acreedores lo más conveniente es que, si existen muchos afectados, estos se reúnan en una plataforma porque, de este modo, tendrán una mejor posición a la hora de cobrar el dinero que se les adeuda y los costes del proceso serán menores.