Dos fórmulas de compra cada vez más demandadas
La compra de una vivienda es la inversión más prolongada y costosa para la mayor parte de la población, pues nada es tan caro ni tarda tanto en saldarse como la adquisición de este inmueble. De media, quienes han firmado un crédito hipotecario deben pagar 143.730 euros en 27 años, según recogen el Instituto Nacional de Estadística (INE) y la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Los datos oficiales más recientes (correspondientes al segundo trimestre de este año) tampoco son muy alentadores. El precio de la vivienda libre en España es de 2.095 euros por metro cuadrado; una cifra que, sumada a los intereses de los préstamos y la actual situación financiera, resulta excesiva para más de un ciudadano. Por esa razón, los métodos alternativos para comprar casa han ganado terreno. Dos de ellos, en concreto, son los que despiertan mayor interés entre quienes no cuentan con garantías o ingresos suficientes para hacer frente a las exigencias de una hipoteca tipo: las viviendas de protección oficial (VPO) y el régimen de cooperativas, ya que ambas reducen los costes de manera significativa con respecto a la compra tradicional. Un repaso a las normativas y a las ofertas que ofrece el mercado permite mostrar las características de estos modelos que, además, pueden ser mixtos.
Estas viviendas sociales se promocionan a través de tres vías:
- Las VPO gestionadas por el Estado, las cooperativas que edifican en suelo libre y las que combinan ambos modelos y construyen en suelo protegido. Comprar una VPO promovida por la Administración supone un ahorro de hasta el 47%. En contrapartida, no hay posibilidad de tomar decisiones y la espera puede dilatarse en el tiempo.
- Ingresar en una cooperativa convierte al socio en promotor, implica un ahorro de entre el 20% y el 30% cuando el suelo es libre y obliga a implicarse en el proyecto participando activamente en él. El tiempo de espera es menor, aunque aumenta el esfuerzo.
- Las cooperativas que edifican en suelo protegido, la opción más económica, combinan las ventajas de los dos supuestos anteriores, pero también sus inconvenientes, como la espera para conseguir el terreno, o el sistema del sorteo.
Las cooperativas, unión de voluntades
El régimen de cooperativa es casi centenario en España (data de 1917) y, con casi un millón y medio de viviendas edificadas, es un sistema de construcción muy arraigado en el país. Su principal diferencia con la compra “tradicional” o, incluso, con la adquisición de VPO promovidas por las administraciones es que, en una cooperativa, sus miembros no sólo son adjudicatarios de las viviendas, también son promotores de las mismas. Como señalan desde la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), las cooperativas no venden inmuebles, los adjudican. Y es esta “doble condición” de sus integrantes lo que hace que el precio final se reduzca. El ahorro puede suponer entre un 20% y un 30% con respecto a la adquisición de una vivienda libre.
Así, cuando una persona se apunta a este régimen firma un contrato que le obliga a aportar dinero para cubrir los gastos iniciales de la promoción, como el terreno, el proyecto y los seguros, entre otros. En síntesis, se trata de un grupo de personas que necesitan un hogar y que se agrupan para conseguirlo. Para ello formalizan su constitución oficial mediante la inscripción en los registros correspondientes, designan un Consejo Rector entre los socios, contratan los servicios gerenciales con una empresa gestora de reconocida solvencia y promocionan sus proyectos sin ánimo de lucro con la participación de todos los asociados.
Los miembros de una cooperativa son tanto adjudicatarios de las viviendas como promotores
Desde el punto de vista legal, una cooperativa de viviendas “asocia a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas conviven”. Esta definición plantea de manera muy clara que la finalidad es acceder a un hogar, y que los únicos beneficiarios son los socios. Como no es imprescindible tener experiencia en el sector (y, de hecho, la gran mayoría de los miembros se “estrena” en el mundo de la construcción), los socios suelen contratar los servicios de una gestora con experiencia para que les asesore y les guíe durante todo el proceso, desde la compra del terreno hasta la selección de la empresa constructora y los materiales. En sí, ésta es una de las ventajas más sobresalientes del sistema, pues permite a los futuros vecinos elegir mediante asambleas y votos- cómo serán sus viviendas, en qué aspectos economizarán y en cuáles invertirán un poco más. En contrapartida, el cooperativismo exige una actitud más activa, estar presente en la toma de decisiones y seguir de cerca el proceso.
En cuanto al dinero, éste empieza a aportarse desde el inicio para cubrir los costes básicos de gestión y financiar el edificio. La cooperativa debe garantizar que esas cantidades entregadas por anticipado serán devueltas en caso de que el proyecto se interrumpa. Por otra parte, los miembros deberán decidir en qué casos está justificado que un socio se dé de baja, y las condiciones en las que se le devolverá su dinero. Los avales bancarios y la creación de estatutos que se ciñan a lo que estipula la ley son, por tanto, fundamentales para evitar problemas y despejar dudas. Lo mismo, para todo lo que tenga que ver con los plazos de finalización de las obras y la entrega de llaves, o para los posibles gastos adicionales que puedan surgir en el proceso.
Las cooperativas con protección oficial
El funcionamiento de una cooperativa no tiene nada que ver con la calificación del suelo sobre el que se va a edificar. Así como una persona física puede adquirir una vivienda libre o de protección oficial por su cuenta, las cooperativas pueden formarse para construir un edificio en un terreno libre o en uno protegido. En este sentido, uno de los principales problemas a los que se enfrenta el cooperativismo en la actualidad es la escasez de suelo protegido y la carestía del suelo libre, ya que los precios del mercado no siempre compensan el esfuerzo y la dedicación que supone asociarse con otras personas para convertirse en promotor.El objetivo de las cooperativas es lograr el acceso a una vivienda para las personas con menos ingresos y que se encuentran en una difícil situación porque superan los topes para acceder a una VPO pero no llegan a reunir el capital para comprar una vivienda libre de promoción privada. Es decir, reducir los costes de la adquisición a través de un proyecto social. No obstante, muchas agrupaciones combinan las ventajas de ambos caminos: el beneficio que supone ser adjudicatario y promotor, más el ahorro que se genera al edificar en suelo protegido.
Algunas viviendas sociales combinan el beneficio de ser adjudicatario y promotor con el ahorro de edificar en suelo protegido
Como señalan desde una de las más importantes gestoras españolas, la reducción del coste es sustancial porque las promociones se realizan sin ánimo de lucro, de modo que el cooperativista abona exclusivamente el coste real de su vivienda. Por otra parte, durante los dos años y medio que suele tardar la construcción del edificio, los miembros participan activamente en la toma de decisiones.
El proceso incluye algunos de los requisitos que se exigen para acceder a una VPO:
- Lo habitual es inscribirse primero como demandante de vivienda.
- Una vez que surge una nueva promoción, según las características del suelo, la ubicación y las personas inscritas, se confecciona una lista con los posibles beneficiarios.
- En caso de que esa lista superara a la cantidad de viviendas disponible, se realizaría un sorteo ante notario público, igual que hace la Administración con la entrega de VPO.
- A partir de entonces, se firma un contrato de adjudicación y se celebra una asamblea en la que se informa al socio de cómo es el proyecto, cuánto tarda y cuánto cuesta.
Lo peculiar del régimen es que los socios empiezan a pagar en el momento en que se inicia el proyecto: un 20% del valor durante la construcción y el 80% restante tras la entrega de llaves. Para ello, se solicita un préstamo hipotecario que se divide en tantas partes como número de socios. A su vez, mientras los cooperativistas debaten y deciden, también cuentan con el respaldo de personal cualificado que les asesora y que supervisa la evolución de las obras, para que las viviendas mantengan las calidades y materiales elegidos por los socios.
VPO, al amparo del Estado
Una vivienda de protección oficial cuesta la mitad que una vivienda libre. Si el metro cuadrado de estas últimas vale 2.095 euros, el de las VPO se fija en 1.112,5 euros de media; un coste que se reduce de manera significativa en comunidades como Extremadura.Los pisos de protección oficial cuestan casi la mitad que la vivienda libre
Con un ahorro del 47% en el precio, la ventaja económica es clara. Y, por esa misma razón, la demanda supera a la oferta. Al contar con más personas interesadas en el sistema que viviendas protegidas disponibles para ellas, el proceso de adjudicación se ralentiza y depende muchas veces del perfil de los solicitantes, la provincia en la que vivan?, y el azar. Cabe recordar que, cuando se produce ese desequilibrio entre solicitudes e inmuebles, la Administración suele adjudicar las viviendas mediante un sorteo público y que, aun en el mejor de los casos, el tiempo de espera entre la adjudicación y la entrega de llaves puede dilatarse varios años.
¿Quién puede acceder a una VPO?
Además de ceñirse al funcionamiento burocrático, comprar una vivienda de protección oficial supone superar algunas cribas, ya que no todo el mundo es apto para postularse como peticionario. Las condiciones pueden variar según las provincias y autonomías, pero, en términos generales, los candidatos son admitidos teniendo en cuenta los ingresos de sus núcleos familiares. Así, quienes se apunten a este sistema no pueden superar determinados niveles anuales y, por supuesto, no pueden ser propietarios de otra vivienda.
La medida para establecer los topes es el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), que para este año se ha fijado en 516,90 euros al mes y 6.202,80 al año.
- Las familias con ingresos de hasta 2,5 veces el IPREM (15.507 euros anuales) tienen derecho a una VPO de régimen especial; es decir, las más baratas del mercado y las que cuentan, además, con condiciones de financiación menos duras.
- Para las VPO de régimen general, el tope está fijado en 5,5 veces el IPREM (34.115 euros anuales).
En algunas comunidades, como el País Vasco, los rangos dependen del Gobierno autonómico y, por tanto, pueden variar. A principios de septiembre, de hecho, el Departamento de Vivienda aprobó modificaciones en los topes máximos para acceder a las VPO. La nueva orden mantiene los ingresos mínimos exigidos para anotarse (12.000 euros al año), pero sube el límite de 33.000 euros a 35.000 cuando es una sola persona quien lo solicita, 36.842 euros cuando es una pareja en la que sólo uno de los miembros trabaja y 40.936 euros cuando trabajan los dos. En cualquier caso, y antes de tomar una decisión, lo más conveniente es informarse en el departamento competente según la comunidad en la que se resida, y preguntar por la normativa vigente, así como por el sistema de adjudicación y los compromisos económicos posteriores.
