Los incentivos en las desgravaciones fiscales, las mayores garantías para los arrendatarios y la gran cantidad de viviendas vacías que están en manos de los bancos y sus inmobiliarias parecen afianzar una mayor oferta de alquiler. Con un precio medio de 711 euros al mes, vivir de alquiler es una opción cada vez más atractiva y asequible, ya que el descenso de las rentas llega ya al 9,5% interanual. En las ciudades pequeñas, la bajada es aún mayor.
Alquilar a precios asequibles
Frente a la disyuntiva de comprar o alquilar una vivienda, los españoles lo tienen claro. Solo un 16% de la población opta por el alquiler, frente al 40% de los alemanes o el 30% de los británicos. Sin embargo, arrendar una vivienda es cada vez más una opción atractiva por diferentes motivos. Al empuje que está recibiendo el mercado de alquiler, se suma el stock de viviendas en manos de la banca, la crisis de las economías familiares y el escaso acceso y oferta de crédito.
El hecho de disponer en España de más de tres millones de viviendas vacías explica en gran medida el descenso interanual del precio del alquiler medio
El descenso de los precios se corresponde con la mayor oferta disponible en el mercado. En efecto, el hecho de disponer en España de más de tres millones de viviendas vacías explica en gran medida el descenso interanual de casi 10% que ha sufrido el alquiler promedio, cifrado hoy en 711 euros mensuales.
Los bancos se apuntan al alquiler de pisos
En la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), bancos y cajas con sus filiales inmobiliarias tuvieron un papel destacado, por su presencia y por la calidad y cantidad de las ofertas. Los descuentos en la venta de vivienda han superado el 50% en algunos casos, con áticos desde 75.000 euros y pisos de cuatro dormitorios a partir de 99.000 euros. Pero la necesidad de liquidar el stock de viviendas de las entidades financieras (apremiadas por la gran cantidad de liquidez de que deben disponer para aprovisionar sus pisos en los balances), se ha visto también plasmada en las ofertas de alquiler. Así que este año ha aumentado la presencia de expositores en este ámbito durante el SIMA, con ofertas de pisos por 800 euros al mes en el centro y diferentes barrios de Madrid a manos de las principales entidades financieras.
Con este escenario, los análisis más optimistas indican que los bancos tardarían unos cinco años en deshacerse del stock de viviendas, por lo cual el alquiler podría ser una alternativa rentable económica y socialmente para reducir el pasivo de los balances, según los principales analistas, como un negocio de baja rentabilidad, pero seguro.
Oferta de bancos y cajas
Las entidades financieras brindan auténticos chollos con precios que oscilan entre 250 euros y 1.000 euros mensuales de promedio. Pero, además, surgen nuevas compañías de promoción, construcción y gestión de viviendas protegidas en régimen de alquiler que buscan aliarse con ellas para administrar en el mercado el stock bancario. Según fuentes de una compañía valenciana pionera en este negocio, el mercado de viviendas protegidas en régimen de alquiler comportaría menos ganancia para el sector (en torno al 4% de media), pero resulta atractivo porque al menos muestra una oportunidad de negocio en medio del parón general.
El mercado de alquiler como un «nuevo» negocio inmobiliario para bancos y cajas con tinte social tiene antecedentes en acuerdos anteriores firmados entre la banca y la recientemente desaparecida Sociedad Pública de Alquiler.
Factores fiscales
El aumento en la reducción fiscal para inquilinos y propietarios es otro factor que impulsa el mercado de alquiler. El incentivo fiscal contempla, a partir de este año, un incremento en la reducción general del rendimiento neto para los arrendatarios del 50% al 60%. Puede llegar al 100% si el inquilino tiene entre 18 y 30 años. Las viviendas alquiladas por temporadas están excluidas de la reducción, pero hay excepciones para este tipo de arrendamiento cuando los ocupantes sean estudiantes. La Agencia Tributaria es más flexible en estos casos y entiende como alquiler permanente los contratos celebrados de septiembre a junio.
Otro incentivo para el propietario es la deducción de los intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda, más los impuestos y tasas estatales que incidan sobre la vivienda, como el IBI, las tasas por limpieza y recogida de residuos y alumbrado, además de los gastos de comunidad. A la lista se suman los gastos por la formalización del arrendamiento, por conservación y reparación, además de la amortización del inmueble y los bienes que contenga o los gastos de administración, vigilancia, portería y los contratos de seguro de la vivienda.
El alquiler es una alternativa rentable económica y socialmente para reducir el pasivo de los balances de os bancos
En el caso de los inquilinos, la novedad tributaria para este año es que el alquiler se ha equiparado a la deducción por compra de vivienda. De esta manera, el inquilino podrá deducirse un 10,05% de los importes, con un máximo de 9.040 euros. La exención se mantiene en los alquileres con opción a compra. La nueva normativa indica que se deducirá por alquiler hasta que se ejerza la opción y, una vez adquirida la vivienda, se tributará en la declaración de la renta por un importe máximo de 9.040 euros y un porcentaje de deducción del 15%.
El Banco de España se ha pronunciado en favor del mercado de alquiler. En un informe de finales de 2011, la entidad señala el alquiler como una salida que puede ayudar a aliviar el paro.
Como se apunta desde esta institución, un incremento en el peso del mercado de alquiler puede generar mejoras de eficiencia de la economía, en particular facilitando una mayor movilidad geográfica de los trabajadores que, a su vez, permitiría una reducción de la tasa de paro.
