El propietario de un piso o un local en un edificio tiene derecho a cualquier reforma sobre su propiedad, siempre que las obras no pongan en riesgo la seguridad del inmueble ni perjudiquen a sus vecinos. Lo mismo ocurre con el aspecto exterior de la casa, aunque en este caso es necesaria la autorización de la comunidad de vecinos y también del ayuntamiento. Existen, de todos modos, algunas excepciones relacionadas con locales comerciales.
Obras que se pueden realizar
La persona propietaria de un piso o local en un edificio puede realizar en su interior las reformas que considere oportunas, siempre y cuando no ponga en riesgo la seguridad del edificio ni perjudique a otros propietarios. La modificación de un muro de carga o un tabique maestro puede comprometer en cualquier momento la seguridad de todo el inmueble, con el peligro incluso de que la construcción se derrumbe.
En concreto, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (ley 49/60, cuya última modificación data del 2 de agosto de 2011), establece lo siguiente: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad». Es decir, al presidente.
Un ejemplo de obra que no se puede realizar porque ocasionaría un perjuicio a los vecinos es modificar la estructura de las tuberías bajantes de agua, la cual comparten todos los vecinos. Para cualquier trabajo relacionado con esa estructura, o con otra similar, se necesita la aprobación de la comunidad.
Obras en el exterior del piso
Modificar el aspecto exterior del piso (balcón, terraza, obra para la instalación de un aparato de aire acondicionado, etc.) implica alterar la fachada del edificio. Por ello, exige no solo la aprobación de la comunidad de vecinos, sino que además la reforma debe estar avalada por el ayuntamiento, ya que tal medida representa una alteración del espacio público.
Modificar la fachada del edificio exige la aprobación de la comunidad y del ayuntamiento, además de una licencia de obras
Junto con la aprobación de esas dos partes, es necesario contar con una licencia de obras, que puede ser de tres tipos diferentes según las necesidades:
Realizar obras, reformas, construcciones, etc., en un piso o local.
Abrir nuevas oficinas, comercios y otras actividades en un local.
Cambiar de uso un edificio (de oficinas a viviendas o viceversa) o un local comercial (abrir una tienda de ropa donde hasta ahora había una cafetería).
En cambio, no es necesaria la licencia de obras ni permiso de reformas para trabajos menores, como pintar, cambiar solados, alicatar o sustituir instalaciones de saneamiento, agua, electricidad o calefacción, tanto para viviendas como para locales.
Obras sin consentimiento: algunas excepciones
El mencionado artículo de la Ley de Propiedad Horizontal se completa con la siguiente explicación: «En el resto del inmueble (el propietario) no podrá realizar alteración alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador».
La jurisprudencia declara nulos los estatutos que contradicen la ley
Existen, no obstante, estatutos o títulos constitutivos de comunidades de vecinos que autorizan a propietarios a realizar obras sin el consentimiento exigido por la ley. En estos casos, la jurisprudencia (es decir, el criterio común adoptado por la Justicia acerca de un problema a partir de una pluralidad de sentencias que estuvieron de acuerdo) indica que esos reglamentos son nulos, puesto que no pueden vulnerar la ley.
Sin embargo, hay una excepción para estos casos: la de los locales comerciales de propiedad horizontal, en los cuales en general sí se acepta que un propietario pueda efectuar reformas sin autorización. En todo caso, siempre debe respetar las dos normas «de convivencia» básicas: que no se vea afectada la seguridad del edificio ni se ocasione perjuicio alguno sobre el resto de los vecinos.
Así como un propietario no puede realizar obras que afecten a la seguridad del edificio o a sus vecinos sin consentimiento de la comunidad, tampoco puede oponerse a que se realicen trabajos necesarios para el bien de la comunidad en su propia casa. Así lo establece el artículo 9.1.c de la citada ley 49/60, que señala como obligación de cada propietario “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general (…), teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”. Este compromiso -por poco agradable que, llegado el caso, pudiera resultar- también forma parte de lo que se asume al adquirir un inmueble.
