Las entidades financieras españolas que soliciten ayudas públicas para recapitalizarse tendrán que traspasar sus activos “dañados” a una sociedad de gestión externa, que se conoce como banco malo. Como exige la Comisión Europea, la puesta en marcha de este banco malo estará operativa en noviembre de 2012. Sin embargo, es probable que el próximo 31 de agosto el Consejo de Ministros apruebe el Real Decreto Ley por el que el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) dirigirá esta nueva agencia de gestión inmobiliaria, un organismo que se encargará de fijar los precios del mercado de todos los activos problemáticos procedentes de los bancos. Por ello, las entidades intentan deshacerse de sus inmuebles y brindan a los compradores hipotecas con condiciones muy ventajosas y descuentos agresivos. En el siguiente artículo se explican las ventajas e inconvenientes de comprar una vivienda propiedad de un banco.
Vender pisos, prioridad para los bancos
La compraventa de viviendas en España sigue disminuyendo y en junio alcanzó las 25.405 operaciones, lo que representa 16 meses de descensos consecutivos y una caída del 11,4 % respecto al mismo mes de 2011, según el INE (Instituto Nacional de Estadística). Mientras tanto, se calcula que la banca tiene en total más de 200.000 inmuebles en venta. Solo los bancos ya nacionalizados, como Bankia, Banco de Valencia, Novagalicia y Catalunya Caixa suman más de 50.000 viviendas en stock por un valor que excede los 15.000 millones de euros.
Los especialistas creen que la creación del banco malo puede provocar caídas de hasta el 60% sobre el precio actual de la vivienda
Hoy ya hay bancos que cuentan con más pisos en su cartera que muchas inmobiliarias. Ahora, comprar una casa del banco es casi el único medio de que dispone un comprador para obtener financiación. Tanto es así, que algunos ya consideran a los bancos como «las nuevas inmobiliarias». Por su parte, los especialistas financieros pronostican que la creación del banco malo podría provocar caídas de entre el 50% y el 60% sobre el precio actual de las viviendas, de acuerdo con lo ocurrido en el caso irlandés.
Además, la urgencia de las entidades por deshacerse de estos inmuebles les lleva a ofrecer hipotecas con condiciones muy ventajosas y descuentos cada vez más agresivos. Por ello, ante la aprobación del banco malo, las entidades se apresuran a liquidar sus activos «dañados», compuestos en su mayoría por viviendas de las que no consiguieron deshacerse en su día, para que en sus balances solo queden activos sanos y los ligados estrictamente al negocio bancario. De este modo, vender los inmuebles de su propiedad se ha convertido en una prioridad para las entidades financieras.
1. Ventajas de comprar un piso al banco
La venta de inmuebles por parte de las entidades puede solventar el principal problema de las personas con pocos ahorros que desean adquirir una vivienda. Quienes se deciden por comprar un piso propiedad de un banco, pueden obtener diversas ventajas y condiciones preferentes en los préstamos hipotecarios:
Una financiación del 100% y, en algunos casos, sin aval.
A menudo se financian los gastos de compra (pago de impuestos, notaría, gestoría y registro).
Un largo plazo de amortización de hasta 50 años.
La flexibilidad a la hora de los pagos y el aplazamiento de cuotas. A través de la carencia de capital, por ejemplo, se rebaja la cuota mensual hasta en un 60%, aunque el coste total aumenta al alargar el pago de los intereses.
La tasación pagada, cualquiera que sea el banco.
Cada vez hay una cartera más amplia de pisos entre los que elegir.
Algunas entidades obsequian a los compradores con un «cheque reforma» de hasta 5.000 euros.
Para los compradores con ahorros justos, representa la única opción de conseguir una hipoteca.
Inconvenientes de comprar la casa al banco
Comprar una vivienda al banco también presenta una serie de inconvenientes:
Los precios de estos inmuebles son menos negociables que cuando se compra a una inmobiliaria o a un particular.
El importe de estas viviendas suele ser más caro que la media del mercado.
A menudo, la financiación al 100% va acompañada de altos tipos de interés, superiores al euríbor + 1%.
A pesar de que se financia el 100% del valor del inmueble, se necesita un ahorro del 10% del precio para los gastos de apertura.
Aunque cuentan con condiciones de financiación preferentes, las entidades obligan a contratar seguros y otros productos financieros.
En ocasiones se requiere un aval.
Algunos de estos préstamos hipotecarios presentan cláusula suelo.
Al ser en su mayoría inmuebles procedentes de embargos, no es difícil que se encuentren en mal estado de conservación.
Al no tratarse de pisos nuevos, sino que ya han tenido al menos un propietario, no están sujetos al IVA reducido, sino al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que grava la compra de inmuebles de segunda mano.
Teniendo en cuenta que la concesión de un préstamo hipotecario está sujeta a un análisis de riesgo por parte de las entidades, entre las ofertas más destacadas de los bancos se hallan:
BBVA. Cuando se trata de la compra de un piso de su inmobiliaria, se ofrece la financiación al 100%, sin comisión de apertura, para un periodo de hasta 40 años y con facilidades para rebajar la cuota de la hipoteca hasta un 30%.
Caja Laboral. A través de Clarim, su servicio de gestión inmobiliaria ofrece hasta el 100% de financiación, a un plazo de hasta 40 años. El tipo de interés que se aplica varía en función de los productos vinculados que se contraten. La carencia de capital inicial es de hasta 12 meses y, en algunos casos, se dispone de otras dos nuevas carencias de hasta seis meses cada una, siempre que entre ellas medie al menos un año.
Bankinter. Propone una hipoteca al euríbor + 1,20% para los inmuebles de su propiedad, sin comisión de apertura y con posibilidad de financiación de hasta el 100% sobre el precio de compra. El plazo es de hasta 40 años para primera y segunda vivienda y de 20 años para el resto de inmuebles. La carencia de capital (que consiste en dejar de abonar la parte de la cuota hipotecaria destinada a amortizar capital durante un periodo determinado) es de hasta 36 meses.
Banco Santander. Desde su inmobiliaria Altamira Santander Real Estate brinda una hipoteca al euríbor + 1,25%, con una financiación de hasta el 100% y a un plazo de hasta 40 años, con la condición de contratar dos productos vinculados (un seguro de hogar y otro de vida que cubre cinco años, a pagar en prima única). En algunas promociones, la entidad puede correr con el coste del IVA de la operación u ofrecer el primer año de hipoteca gratis. La comisión de apertura es del 0,2%.
La Caixa. A través de su servicio inmobiliario Servihabitat, presenta una financiación al 100%, a un periodo de 30 años, sin comisión de apertura y con un interés variable hasta el euríbor + 0,35%, según los productos vinculados contratados (libreta vivienda, seguro de vida, tarjetas de crédito, etc.). La Caixa ofrece hasta cinco años de carencia inicial, un 5% de descuento adicional para clientes del programa de fidelización MultiEstrella y la posibilidad de devolver al comprador un 3% del precio publicado del inmueble una vez formalizada la escritura de compraventa.
Banco Pastor. Si la oferta es aceptada, desde su inmobiliaria Inmoselección, se formaliza la compra ante notario. El piso se adquiere libre de cargas y al corriente de impuestos. Se brinda una hipoteca al euríbor + 0,50% el primer año. Para el resto del tiempo es al euríbor + 1,25% (sin cláusula suelo de tipo de interés). La financiación es de hasta el 100% del precio de compra más gastos (pago de impuestos, notaría, gestoría y registro), a un plazo de hasta 40 años y con una carencia inicial de amortización de hasta 24 meses. Posee unos gastos de estudio del 0,25% (excepto para préstamos hipotecarios sobre vivienda a personas físicas de importe inferior o igual a 150.253,03 euros) y una comisión de apertura del 0,50%.
Banco Popular. Hasta el 31 de diciembre de 2012, su inmobiliaria Aliseda propone una financiación de hasta el 100% del precio de compraventa más gastos (pago de impuestos, gestoría, notaría y registro) a un periodo máximo de hasta 40 años y con una carencia de hasta 24 meses. Los primeros dos años, la hipoteca se paga al euríbor + 0,75%, sin revisión; el resto de años, al euríbor + 1,25%, con revisión anual. Esta hipoteca está exenta de gastos de estudio, aunque tiene una comisión de apertura del 0,50%. Posee una compensación por desistimiento del 0,50% durante los cinco primeros años de vida del préstamo y del 0,25% a partir de entonces.
CAM. Mediante su inmobiliaria Mediterranean, ofrece una financiación al 100% a un plazo de 40 años, con un interés variable del euríbor + 0,90%, el primer año y del euríbor + 0,40% los años restantes, con la condición de contratar un seguro de hogar y otro de vida, abrir un plan de pensiones (por 900 euros anuales), adquirir una tarjeta de crédito (con 4.000 euros de gasto mínimo anual), acceder al servicio de banca por Internet CAM Directo tres veces al mes y tener un saldo mínimo de 3.000 euros en cuenta.
