Con el euríbor en mínimos históricos, parecen lejanos los tiempos en que las cuotas hipotecarias amenazaban a las economías familiares. Sin embargo, la disminución de los tipos de interés medios cobrados por los bancos y cajas (diciembre cerró con un 3,6% menos respecto de 2011) no se refleja en el nivel de contratación de hipotecas, que continúa a la baja. Esto es comprensible debido a que, como se explica a continuación, entre sus condiciones destacan una financiación máxima del 80% a 30 años y las entidades han optado por la subida de los diferenciales.
Concesión condicionada a la vinculación con la entidad
2012 cerró con la cifra de hipotecas sobre viviendas más baja desde que se inició la serie histórica en 2003. El pico más bajo se registró el pasado mes de agosto (21.106, con una caída del 28,5% respecto al mismo mes de 2011), cerrando los diez primeros meses del año con un 33,2% menos de pisos hipotecados que en 2011. El panorama se completa con una disminución del 37,1% en el capital prestado y del 7,1% en el valor de las hipotecas para el mes de diciembre: unos 102.407 euros de importe medio.
Los seguros son los que pueden llegar a incidir más en el encarecimiento de una hipoteca
Con todo, la gran cantidad de viviendas en manos de las entidades financieras configuran un escenario donde las mejores ofertas pueden encontrarse en las entidades que han hecho en el pasado una gran apuesta por el mercado inmobiliario. Claro que la contratación de los seguros o de productos y servicios asociados en muchos casos condicionan la concesión del crédito y aparecen más marcados cuanto más atractivas son las ofertas. Los seguros son los que pueden llegar a incidir más en el encarecimiento de la hipoteca, además del plazo de amortización, que define el coste final, ya que de ello dependerán los intereses pagados al concluir el crédito.
Plazos y cuantía de las actuales hipotecas
Antes de la crisis era habitual hablar de 100% o 120% de financiación a 40 o 50 años. Hoy este tipo de ofertas se limita a las viviendas propiedad de los bancos. Para el resto de viviendas, estas condiciones de financiación son casi inexistentes.
La rentabilidad de estas hipotecas para los bancos se halla muy por encima de las convencionales: aplican diferenciales sobre el euríbor bastante superiores a la media, además de comisiones de apertura y estudio altas.
Hoy, la oferta más extendida es la de 80% de financiación a 30 años, con los habituales requisitos de estabilidad laboral demostrable, nivel de endeudamiento adecuado y un historial crediticio sin manchas.
Tipos de interés de la oferta actual
Lo más curioso, en un contexto de alta morosidad general en el sector financiero, es que el crédito hipotecario es el que presenta menos deudores. Los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en el cierre de 2012 indican que la morosidad de los préstamos hipotecarios se sitúa tan solo en un 3%, mientras que los ratios de mora registrados por el total de créditos concedidos en el sector financiero español se cifran en la actualidad en un histórico 10,7%.
En solo dos años, el diferencial medio que añaden las entidades financieras al euríbor se ha multiplicado por cinco
Esto, sin duda, mejora las condiciones para quienes buscan acceder a un crédito hipotecario. Y a la vez, explica, en parte, la caída de los tipos de interés medios. La baja es moderada, pero hoy el tipo de interés que se paga por una cuota hipotecaria es de 4,12%: 3,6% menos que en 2011 y el más bajo desde julio de ese año, según la Asociación Hipotecaria Española. Si se analizan por entidades, las cajas son levemente más convenientes desde el punto de vista del interés, con un promedio de 4,29% contra el 4,21% de los bancos.
Suben los diferenciales
Esta reducción de los tipos de interés encuentra su explicación en los mínimos históricos del euríbor, que cerró el mes de diciembre en torno al 0,55%. Sin embargo, la baja que se expresa en los tipos de interés no implica descuentos generalizados. Las entidades financieras están elevando los diferenciales que le aplican al euríbor, para protegerse de la caída de este índice. Y aunque el resultado final sea un interés de casi un 4% más bajo que el pasado año, los diferenciales se han elevado respecto de épocas anteriores. En solo dos años, el diferencial medio que añaden las entidades financieras al euríbor se ha multiplicado por cinco respecto de 2010 (0,50%).
Un ejemplo claro de esta tendencia puede verse si se comparan los últimos meses de noviembre y diciembre. El diferencial medio actual se situó en diciembre en euríbor + 2,603%, por encima del + 2,510% del mes anterior.
Seguir la evolución de esta variable será clave debido a que es uno de los elementos más importantes que se deben tener en cuenta y comparar en la elección de la hipoteca. De hecho, aunque la tendencia es la subida de los diferenciales, hoy por hoy aún hay entidades que ofrecen diferenciales atractivos euribor + 1,25% o euríbor + 1,35%.
Tipos fijos o variables
Además del aumento de los diferenciales, hay otras novedades en la actual coyuntura de crisis para la concesión de créditos hipotecarios.
Hasta el momento, el tipo variable era la fórmula elegida por la mayoría de los bancos. En 2011, más del 99% de las operaciones que se cerraron fueron de este tipo.
Pero cada vez son más las entidades que ofrecen hipotecas a tipo fijo, con un interés de entre 4% y 7%, o mixto (fijo entre el 4% y el 5% por determinado tiempo y, luego, variable: euríbor + …). Esta fórmula busca ofrecer una imagen de mayor seguridad ante posibles subidas del euríbor. Pero es una opción cara si se considera que 5,3% fue su pico máximo en 2008 y hoy la tendencia es a la baja de manera sostenida.
