Tras meses de espera, quitar de la ventana de casa el cartel de “SE VENDE” por haber encontrado comprador supone una enorme satisfacción. Más aún si se desea invertir el dinero obtenido en adquirir una nueva vivienda. Pero se debe tener en cuenta que habrá que cumplir ciertas obligaciones con Hacienda, aunque también está la posibilidad de beneficiarse de exenciones fiscales. En este artículo se aclaran algunos aspectos clave, como qué sucede si la casa que se quiere vender está hipotecada, qué tiempo debe transcurrir entre venta y compra y otras condiciones importantes para acogerse a la exención por reinversión en el impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF).
Las viviendas de segunda mano tardan en venderse en España una media de 8,6 meses, según las cifras ofrecidas por la sociedad de tasación Tinsa en su informe del mercado inmobiliario del cuarto trimestre de 2017. Si está entre los afortunados que han vendido su casa, es importante conocer qué obligaciones tiene tras la venta y de qué ventajas se puede beneficiar de cara al fisco, sobre todo si su idea es comprar otra.
¿Exención fiscal? Dos años para comprar nueva vivienda
Cuando una persona vende su vivienda, obtiene un evidente incremento patrimonial del que debe rendir cuentas. La Agencia Tributaria grava este aumento en el patrimonio mediante la vía del IRPF. Pero es posible evitar este pago. ¿Cómo? «Podemos acogernos a la exención por reinversión de las cantidades obtenidas por la venta de la vivienda habitual», explica el experto en derecho inmobiliario Andrés Rodríguez. Pero matiza que «deberemos adquirir una nueva casa en un plazo máximo de dos años». Además, como advierte el asesor fiscal Diego Fernández, para obtener la exención fiscal completa «se debe reinvertir el importe total obtenido por la transmisión».
La Ley también permite poder solicitar la exención si se ha adquirido el nuevo inmueble hasta un máximo de dos años antes de la venta de la actual casa.
¡Ojo! Las dos casas deben ser vivienda habitual
Al vender una vivienda y comprar otra es posible adherirse a la exención prevista en el IRPF solo en el caso de que las dos casas, la que se enajena y la que se adquiere, «tengan el carácter de habitual», indica Rodríguez. ¿Y cuándo considera Hacienda que una vivienda es habitual? Deben cumplir algunos requisitos, entre los que destacan que el piso haya sido la residencia del propietario durante un plazo continuado mínimo de tres años (se entenderá que fue habitual aunque se haya tenido que dejarla antes de ese plazo por causas como matrimonio, separación, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de trabajo).
Para que la adquirida se considere habitual es preciso habitarla, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo de 12 meses desde su adquisición o la terminación de las obras que hayan sido necesarias, como recoge la Agencia Tributaria. Lo que queda muy claro es que no se podrá aplicar esta exención si con lo obtenido se quiere comprar una segunda vivienda o la típica casa en la playa o en la sierra. Estas no tienen nunca esta consideración de habitual, pues no son el lugar donde se reside la mayor parte del año.
¿Cómo tramitar la exención en el IRPF?
Realizar los trámites para solicitar la exención por reinversión es sencillo. Como explica el abogado inmobiliario consultado, una vez que se venda la antigua casa, será necesario empadronarse en la nueva, a efectos de establecerla como habitual. También, posteriormente, será preciso, a la hora de realizar la declaración de IRPF de dicho ejercicio, acudir al apartado de exenciones por vivienda habitual del formulario de renta y facilitar los datos. No es necesario hacer ningún tipo de operación matemática, pues «el sistema online de la Agencia Tributaria se ocupa de calcular los importes necesarios, una vez que se aporta la información requerida», comenta Rodríguez.
¿Y si la casa que queremos vender está hipotecada?
Si la casa que se quiere vender está hipotecada, no existe ningún problema de cara a la Agencia Tributaria, pues tan solo habría una disminución respecto de la cantidad sujeta a tributación, por el importe del capital pendiente de amortización a la fecha de la venta.
Al vender una vivienda hipotecada pueden darse dos situaciones:
1. Que el comprador se subrogue en la posición del vendedor respecto de la hipoteca, es decir, que el comprador se quede con la hipoteca, pague mensualmente las cuotas que restaban y solo abone al vendedor la diferencia entre el precio de venta y la cantidad que restaba de pagar de hipoteca.
2. Que en el acto de la firma, la entidad bancaria que facilita los fondos al nuevo comprador, retenga el dinero necesario para liquidar la hipoteca existente y se encargue de realizar los trámites necesarios para su liquidación.
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La primera situación es muy poco común, ya que nadie quiere quedarse con la hipoteca del antiguo comprador y porque no suelen tener los fondos suficientes, para adquirir una vivienda sin necesidad de una gran financiación. Pero, de darse, la cantidad que se computará como incremento patrimonial sería solo la obtenida por la venta, «es decir, el precio de la vivienda descontado el importe del préstamo en el que se subroga», señala el experto.
En caso de la segunda opción, que es la más habitual, la ley tributaria establece que la cantidad considerada como incremento patrimonial, y que luego tributaria en IRPF, será la resultante de restar al precio de venta la cantidad necesaria para liquidar el crédito preexistente, los gastos de cancelación del mismo. En ambos casos, también se descontará como gasto el importe de la plusvalía municipal si ha sido a cargo del vendedor.
¿Vende su casa y tiene más de 65 años? ¡Buena noticia! Si al vender la vivienda se superan los 65 años de edad, las exigencias se suavizan. No hay que abonar impuestos, vaya a reinvertir o no lo ganado, siempre que la casa sea la habitual. Pero, además, la vivienda habitual, en este caso, será para Hacienda aquella en la que se haya residido desde dos años antes de la venta.
