“Entrega tu vivienda y salda la deuda con el banco”. Esta es la filosofía básica en la que se resume la dación de pago, una de las tradicionales reivindicaciones de las asociaciones de afectados por los desahucios. Algunas entidades han creado hipotecas con dación en pago, que limitan la responsabilidad del deudor al inmueble que se haya tomado como garantía. Uno de los requisitos para acceder a esta propuesta de financiación inmobiliaria es que el importe del préstamo se destine a la adquisición de vivienda habitual. Además, esta cantidad debe ser como máximo de entre el 60% y el 80% sobre el valor de tasación del inmueble, y el titular del producto, una persona física con residencia en España.
Créditos con dación en pago
La dación en pago es una práctica que permite a los hipotecados saldar la deuda que han contraído con el banco o caja de ahorros al entregar su vivienda, sin tener que asumir los pagos originados por la contratación de este producto financiero. Esta posibilidad se enfrenta al hecho de que no está regularizada en España, ya que el artículo 140 de la Ley Hipotecaria establece que un banco y un cliente que pide un préstamo pueden pactar la liquidación de la hipoteca con la entrega de la casa, aunque esta opción solo se puede formalizar si la entidad de crédito lo hace de forma voluntaria, y no están obligados a cumplirlo. Este es el principal problema al que se enfrentan para que su regularización sea generalizada en todo el sistema bancario español.
Las hipotecas con dación en pago limitan la responsabilidad del deudor al inmueble que se haya tomado como garantía
Hoy, algunas entidades bancarias -muy pocas- han decidido actualizarse y, como principal novedad de su oferta, han incluido para sus clientes créditos hipotecarios con dación en pago. Este producto, que se caracteriza sobre todo porque limita la responsabilidad del deudor al inmueble que se haya tomado como garantía, rompe con la habitual exigencia que obliga a los titulares de un préstamo con garantía hipotecaria a responder con todos sus bienes por la deuda generada.
Al estar limitada la responsabilidad del cliente en esta clase de productos, se permite que, en caso de producirse impagos, pueda saldarse la deuda con la simple entrega de las llaves del piso, sin reclamar nada con respecto a su patrimonio, si esa dación se lleva a efecto.
Este tipo de créditos hipotecarios cuenta con un plazo máximo de amortización de hasta 40 años, aunque por lo general tiene unas condiciones económicas más exigentes que las de otros productos hipotecarios más tradicionales.
Diferencias con otras hipotecas
Este sistema para saldar la deuda con el banco o caja presenta unas señas de identidad tan particulares, que lo diferencia de otras fórmulas de financiación más o menos convencionales. Son las siguientes:
Son préstamos destinados en exclusiva para la vivienda habitual, nunca para segundas residencias.
No se financia más que entre el 60% y el 80%, según los casos, del valor total de la vivienda.
Si se opta por esta modalidad desde otras propuestas hipotecarias, será requisito imprescindible que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
Para acceder a esta clase de préstamos hipotecarios, también será necesario que los miembros de la unidad familiar no tengan otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda contraída.
La oferta de hipotecas con dación, aún escasa
Las entidades de crédito que han decidido incluir este tipo de hipotecas en su oferta actual no son muy numerosas y, de momento, se limitan a propuestas muy limitadas y puntuales.
Una de ellas es la que ha desarrollado Bankinter bajo la denominación de «Hipoteca sin más», un crédito de responsabilidad limitada que permite la dación en pago y que implica una financiación para la vivienda habitual. Se aplica un tipo de interés del 4,50% durante un periodo de 12 meses, para después referenciarlo al euríbor a un año + 3%. Una de sus particularidades es que no se requiere un avalista y la financiación máxima es similar a la de otras hipotecas «sin dación de pago», del 80% sobre el valor del piso.
Otra de sus premisas es que el capital mínimo a financiar es de 30.000 euros, con un plazo de amortización de hasta 40 años. Este nuevo producto contempla comisiones de apertura del 1%, devolución total del 5% los cinco primeros años y 0,25% los restantes y, por último, de subrogación del 0,50% los cinco primeros años y 0,25% los restantes. Es un producto vinculado, ya que para acceder a él es necesario la domiciliación de la nómina y la contratación de un seguro de hogar y otro de vida.
Bankia, por su parte, está desarrollando esta estrategia de «dación en pago voluntaria» para finiquitar el total del préstamo en los casos excepcionales en que los clientes no dispongan ingresos ni bienes para respaldar su compromiso. También contempla otras opciones, como los alargamientos de los plazos o nuevos sistemas de amortización, con periodos de carencia o cuotas crecientes, entre otras propuestas.
El Banco Santander también aplica este sistema para los clientes que se encuentren en situaciones excepcionales. Además, ha añadido una moratoria del pago del capital durante tres años, sin modificar las condiciones financieras y con el permiso de alargar el plazo a las familias que hayan visto reducidos sus ingresos o en las que uno de los miembros se encuentre en paro.
CatalunyaCaixa ha informado también de que ofrecerá a sus clientes hipotecarios en riesgo de exclusión un alquiler social de dos años tras la dación.
Como cualquier tipo de hipoteca, contratar un modelo con dación en pago conlleva una serie de ventajas, pero también inconvenientes que es preciso valorar para comprobar si se está ante un producto que pueda o no aportar ciertas prestaciones.
A favor:
Es una buena solución para las economías domésticas más débiles, que soportan el peso de la crisis económica en España (desempleados, familias en exclusión social, etc.).
Con solo entregar las llaves del piso, permiten saldar con la entidad de crédito lo que se debe, sin asumir las deudas contraídas.
La puesta en marcha de estos productos hipotecarios puede reducir de manera notable el número de desahucios, y disminuir también los costes judiciales.
En contra:
No están destinadas a todos los perfiles de usuarios, y solo tendría acceso a este producto un porcentaje muy limitado de clientes necesitados.
Se podría generar, en opinión de los rectores de las entidades financieras, un encarecimiento de las hipotecas en forma de intereses más altos y elevadas comisiones.
El problema de fondo no se resuelve y sigue latente: muchas personas no pueden abonar la hipoteca en sus plazos correspondientes.
