La crisis económica y la desconfianza en el sector financiero han contribuido a la paralización del mercado interbancario, al que concurren las entidades para financiarse. El endurecimiento que soportan los bancos españoles para acceder al crédito en los mercados internacionales se ha trasladado a la oferta hipotecaria. Las entidades financieras elevan los diferenciales que aplican sobre el euríbor, el índice de referencia del 90% de las hipotecas en España, para compensar los bajos tipos de interés oficiales. A partir de hoy, 28 de abril, desaparecen algunos índices de referencia para las hipotecas, como el Indicador CECA, el IRPH Cajas y el IRPH Bancos. Por otra parte, surge el IRS, que convivirá con el IRPH Entidades y con el euríbor. A continuación, se brindan una serie de pautas para renegociar con la entidad el cambio del tipo de referencia de la hipoteca, en caso de que sea más ventajoso.
Claves para cambiar de índice
A partir de hoy, 28 de abril, entra en vigor la Orden 2899/2011 y surge el IRS (Interest Rate Swap, es decir, permuta o canje de intereses) como nuevo índice de referencia hipotecario. A la vez, desaparecen el IRPH Cajas (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios para el conjunto de Cajas), el IRPH Bancos (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios para los Bancos) y el TAR (Tipo Activo de Referencia de las Cajas de Ahorro, también llamado Indicador CECA). ¿Qué debe tenerse en cuenta para renegociar con el banco un hipotético cambio de índice de referencia?
Hay que tener cautela con el diferencial, que se ha convertido en el principal componente del coste de la hipoteca
Al firmar una hipoteca, se debe comprender lo que se contrata y revisar bien la letra pequeña del contrato.
Los clientes que reciban ofertas para cambiar de tipo de referencia hipotecario deben tener precaución. Se recomienda que, antes de firmar cualquier documento, soliciten asesoramiento a técnicos especializados en consumo financiero para que les indiquen qué índice les corresponde legalmente tras la entrada en vigor de la Orden 2899/2011.
Conviene tener especial cautela con el diferencial, ya que desde hace varios meses se ha convertido en el principal componente del coste de la hipoteca.
En los casos en que los tipos de referencia son el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el TAR, lo que prima es el contrato, en el que debe constar qué sucede si un índice desaparece. Cuando se deja de publicar un tipo de interés hipotecario, el sustitutivo tiene que estar especificado en la escritura de la hipoteca.
En algunos contratos se precisa que si el IRPH desaparece, se aplica el euríbor más el diferencial. Es la situación más ventajosa para el usuario, porque se hace lo que dicta el contrato.
El contrato especifica el índice al que se efectuará el cambio, pero no un diferencial. En este caso, hay que renegociar el diferencial con el banco.
En los contratos que indican que se cambia a índices que ahora desaparecen, será necesario renegociar tanto el nuevo índice como el diferencial que se aplicará. Ante el fin de un índice de referencia, si no está especificado el modo de transición, banco y cliente tienen que pactar un nuevo diferencial. Si no llegan a un acuerdo, finaliza el contrato y el hipotecado debe reembolsar todo de una vez. Por ello, en una renegociación de diferenciales, la entidad financiera tiene una posición dominante frente al hipotecado.
Cuando en el contrato no se especifica nada acerca del cambio de índice, el banco puede aplicar con total libertad las nuevas condiciones.
El usuario debe tener precaución cuando la entidad le propone sustituir el tipo de referencia contratado en su hipoteca por otro, puesto que, entonces, la escritura de novación (que es a cargo del cliente) es obligatoria.
En el último año, mientras el euríbor ha experimentado continuos descensos, el resto de los índices se ha mantenido constante o ha subido. Algunas entidades financieras pueden instar a los usuarios a sustituir el IRPH Cajas por el IRPH Entidades, en lugar de cambiar al euríbor, que tiene un tipo más bajo.
Muchos usuarios con hipotecas referenciadas al IRPH han recibido ofertas de sus bancos para cambiarse a tipo de interés fijo (que suele rondar el 4%) durante los cinco próximos años.
Las comisiones y los tipos de interés también suben. En el último año, se han encarecido las comisiones relacionadas con créditos hipotecarios: la comisión de estudio, apertura, cancelación y subrogación.
También han aumentado los tipos de interés de las hipotecas. En enero de 2012, según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), el tipo de interés medio fue del 4,42%, lo que supone un aumento del 19,1% respecto al año anterior.
