La morosidad de las comunidades de propietarios fue de 1.798 millones de euros en 2013, según se desprende del ‘III Informe Global sobre morosidad en Comunidades de Propietarios en España’, realizado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Y es que los costes que acarrea mantener un edificio suponen un esfuerzo que no todas las economías familiares pueden ya realizar. Por ello, es imprescindible conocer de qué gastos se puede prescindir y cuáles se han de sufragar de acuerdo a lo dictaminado por la Ley de Propiedad Horizontal, el marco regulatorio que rige la normativa y disposiciones de la comunidad. A lo largo de este artículo se desvela qué tipo de servicios tienen carácter general, común u obligatorio y cómo y en qué proporción deben costearse.
1. ¿Qué dice la ley?
Las comunidades de vecinos están sometidas y regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, denominada propiedad horizontal. Además, cada comunidad puede establecer sus propios estatutos internos. Estos documentos, que deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente, sirven para aproximar y adecuar la normativa legal a las necesidades de cada comunidad. Por ello, pese a que no son obligatorios, su adopción es recomendada por expertos y juristas con el fin de evitar y resolver situaciones de conflicto.
Cuando se adopten acuerdos para realizar innovaciones no exigibles, el vecino en desacuerdo puede oponerse a pagar
Tal y como especifica el artículo 10 de la Ley, es obligación de la comunidad realizar las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, para que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Esta contribución, se llevará a cabo con arreglo a su respectiva cuota de participación.
2. ¿Qué gastos comunes son obligatorios?
Cuotas comunes
Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios deben contribuir (con arreglo a su cuota de participación) a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Así, según el tipo de inmueble y sus características, las zonas comunes de las que se beneficia cada uno de los vecinos (portal, escalera, ascensor, piscina o azotea), los gastos generales derivados de la conservación y reparación (electricidad, limpieza, portería, vigilancia, calefacción central o mantenimiento de instalaciones) o los gastos municipales (si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, tendrá que costear la recogida de basuras o abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles) han de ser sufragados en función de las distintas cuotas de participación fijadas en junta. Ello es así, siempre que no haya otros acuerdos en los estatutos.
Por tanto, el conjunto de propietarios de un edificio constituido en comunidad de vecinos debe compartir la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias o incluso aunque no residan en él. El carácter imperativo de esos gastos, al que todos los propietarios deben contribuir, se fija en función de la obligatoriedad de mantener en perfecto estado los bienes y servicios comunes del inmueble.
Por su parte, la cuantía de las cuotas de participación de cada uno se determina de forma porcentual y el baremo está fijado de antemano en las escrituras; unas cuotas que se deciden en función de la superficie de cada piso o local, de su incidencia en la comunidad, ubicación o el uso de elementos y servicios comunes.
Obras necesarias
De acuerdo a la ley, todos los propietarios están obligados a sufragar la cuota establecida por la comunidad para el pago de los gastos generales, pero también de aquellos que se deriven de las obras necesarias, siempre en función de su cuota de participación.
Así, deberán sufragar los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios, para que reúnan las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad. Esto es, todas aquellas obras puntuales realizadas en zonas comunes, derramas o demás gastos imprescindibles.
Fondos de reserva
La comunidad de vecinos debe contar con el denominado fondo de reserva, una cuantía que se fija de forma anual tras la aprobación del presupuesto de la comunidad y que, según la Ley, debe superar el 5% de su último presupuesto ordinario. Este fondo será utilizado para atender las obras de conservación y reparación de la finca o bien realizar una derrama extraordinaria, como las causadas por incendios, explosiones o inundaciones, para que los propietarios contribuyan de forma económica a dichas obras o reparaciones.
3. ¿Qué gastos pueden evitarse?
Reformas u obras de mejora no exigibles
La Ley de Propiedad Horizontal refleja en su artículo 11 que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
Gastos extraordinarios
La ley señala que cuando la junta de propietarios adopte acuerdos para realizar innovaciones no exigibles (aquellos servicios o mejoras no necesarios para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble) y cuya cuota de instalación exceda del importe habitual de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aquel propietario que no esté de acuerdo con este gasto no tendrá obligación de acometerlo.
Asimismo, tampoco podrá modificarse la cuota que deba pagar, aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja. Ahora bien, esto será posible, siempre y cuando impugnen la decisión de la junta en un plazo no superior a tres meses y se encuentren al corriente de pago de cuantas deudas vencidas hubiese.
