La nueva ley de alquiler pretende dinamizar el mercado y equipararlo a niveles europeos. De hecho, España es el país con el menor parque de pisos para arrendar de toda la UE y solo el 17% de la población vive de alquiler frente al 83% que tiene casa propia. Para ello, entre las novedades incluidas en el texto aún no aprobado de manera definitiva destaca una mayor libertad de las partes a la hora de llegar a acuerdos, la flexibilización de la duración de los contratos de alquiler y la agilización de los procedimientos para que el inquilino abandone la vivienda en caso de impago de la renta. A lo largo del siguiente artículo se despejan varias dudas acerca de la nueva norma y cómo afectará a quien vive de alquiler.
Alquiler más flexible, ¿cómo afecta al inquilino?
El Consejo de Ministros remitió a las Cortes Generales el pasado 24 de agosto el Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas. Esta normativa pretende dinamizar un sector que, pese a las modificaciones llevadas a cabo, no termina de despegar. Entre las novedades incluidas en el nuevo texto destaca una mayor libertad de las partes a la hora de llegar a acuerdos, la flexibilización de la duración de los contratos y la agilización de los procedimientos para que el inquilino abandone la vivienda en caso de impago de la renta.
En principio, los contratos en vigor no se verán afectados por la nueva normativa
Quienes viven de alquiler se preguntan cómo les afectarán las nuevas disposiciones referentes al arrendamiento de viviendas; los propietarios de una casa, a su vez, quieren saber si las medidas les perjudican o les benefician; y quienes alquilarán un piso en las próximas semanas dudan entre esperar o firmar ya el contrato.
Aunque aún no se conocen con exactitud los detalles del texto legal, casi todas las cuestiones que se hacen a continuación tienen respuesta.
¿Ha entrado en vigor la ley?
Pese a que se ha extendido la idea de que ya se aplica la nueva normativa, lo cierto es que aún no está aprobada de manera definitiva.
El Consejo de Ministros del 24 de agosto dio el visto bueno a algunas modificaciones sobre texto original, que se había estudiado el pasado mes de mayo. Ahora, el proyecto pasa a las Cortes, con lo cual, todavía puede sufrir cambios durante su tramitación. Así es que pasarán varios meses hasta que la normativa comience a aplicarse.
¿Afectan los cambios a los contratos ya firmados?
La ley aún no está aprobada y, por tanto, no se pueden hacer afirmaciones taxativas, pero todo parece indicar que los inquilinos y los propietarios de una vivienda que ahora mismo está alquilada no se verán afectados por los cambios.
La ley no tendrá carácter retroactivo y la relación entre el casero y el arrendatario seguirá rigiéndose por lo que fijaron en su día. Solo los contratos que se firmen tras la entrada en vigor del texto legal estarán sujetos a la nueva normativa.
¿Cómo se actualizará la renta?
Hasta ahora, la mensualidad que el inquilino pagaba al propietario de la vivienda se renovaba según el Índice de Precios al Consumo (IPC). Cuando entre en vigor la nueva ley, los firmantes del contrato tendrán libertad de pacto para fijar otras variables que actualicen la renta.
¿Habrá incentivos para realizar obras de mejora en la vivienda alquilada?
Con frecuencia, a las personas que viven en casas de alquiler les gustaría hacer obras para mejorar la habitabilidad, para tener más espacio o solo con fines estéticos. Pero son reticentes porque supone una inversión en la vivienda que ellos disfrutarán solo de manera temporal. La casa se revalorizará con las mejoras que ellos han pagado y solo se verán beneficiados de manera transitoria.
La nueva ley da la posibilidad de que casero y arrendatario pacten en el contrato que las mejoras que realice el inquilino, con la autorización del propietario, se apliquen al pago de la renta. Esta es una de las modificaciones introducidas por el Consejo de Ministros en agosto con respecto al texto presentado el pasado mes de mayo.
¿En qué consiste la flexibilización de la duración del contrato?
Además de que se da una mayor libertad a las partes en el momento de redactar el contrato, la flexibilización radica también en la duración del mismo. Los firmantes podrán fijar sin tantas restricciones el periodo en que permanecerá alquilada y además se reduce el tiempo de las prórrogas obligatorias y tácitas.
En los actuales contratos de alquiler, el arrendatario tiene la potestad de prorrogar el arrendamiento de la vivienda por cinco años más si lo desea. Cuando se apruebe la nueva ley, el periodo pasará de cinco a tres años.
También hay otro tipo de prórroga denominada tácita, según la cual, cuando el contrato ha finalizado, si ninguna de las partes indica lo contrario, se entiende prorrogado por otros tres años más. Cuando entre en vigor la reforma, este plazo será de un año.
¿Seguirá teniendo el inquilino derecho preferente a compra?
En la actualidad, cuando el propietario de una vivienda quiere ponerla a la venta, tiene que notificar esta decisión a su inquilino y comunicarle las condiciones que pide. En el supuesto de que concurran varios compradores, el arrendatario tiene preferencia frente a los demás para comprar la vivienda.
Lo que ahora es un derecho irrenunciable del inquilino, con la nueva ley será algo opcional y podrá desistir por escrito de su potestad de adquirir la casa de manera preferente. Eso sí, es necesario que conste en el contrato, pues de lo contrario seguirá teniendo prioridad sobre otros compradores.
¿Podrá el arrendatario dejar el piso con antelación?
Ahora, si el contrato es de duración inferior a cinco años, el arrendatario puede desistir si paga la indemnización fijada. En cambio, si se ha acordado una duración superior a cinco años, puede dejar el piso cuando haya pasado este periodo y lo comunique con dos meses de antelación.
A partir de la aprobación de la reforma de la ley, el inquilino podrá rescindir el contrato de alquiler si avisa al propietario del piso con un mes de antelación. Eso sí, el anteproyecto señala que las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el alquilador indemnizará al dueño de la vivienda con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que le quede por cumplir.
¿En qué casos puede recuperar el propietario su vivienda sin que el contrato haya finalizado?
Una de las razones por las que el dueño de una vivienda cerrada no la pone en alquiler es que después, si la necesita para sí mismo o para un familiar, los trámites para que el inquilino se marche son complicados y puede pasar bastante tiempo hasta que la recupere. Aunque también es cierto que esto se soluciona poniendo una cláusula en el contrato conforme a la cual el arrendatario tendrá que dejar la casa, si el propietario, sus familiares de primer grado o su cónyuge, tras un divorcio, requieren la vivienda.
La novedad que aporta el proyecto que ahora se estudia es que no será un requisito indispensable que esto figure de forma explícita en el contrato. De este modo, siempre que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, con un preaviso de dos meses, el alquiler se podrá dar por finalizado y el casero podrá recuperar la vivienda para sí mismo, sus familiares de primer grado o su cónyuge, siempre que la utilicen como residencia habitual.
¿Será obligatorio inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?
No, la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad sigue sin ser obligatoria. No obstante, la seguridad jurídica será mayor tanto para el inquilino como para el propietario si se produce el registro.
Si la vivienda arrendada se vende, ¿tendrá que respetar el nuevo propietario el contrato de alquiler?
Ahora, cuando una persona adquiere una vivienda sobre la que pesa un alquiler, si el contrato es de duración inferior a un lustro, está obligado a que el arrendatario se quede hasta los cinco años, esté o no inscrito el alquiler en el Registro de la Propiedad. Cuando el alquiler es de una duración superior este periodo, si no está inscrito, debe mantener a los inquilinos hasta los cinco años y si está inscrito, el ocupante puede permanecer hasta que finalice el contrato.
Con la reforma, el comprador solo estará obligado a que el inquilino se quede en el piso en los casos en los que se ha producido la inscripción registral. Pero si no aparece en el Registro de la Propiedad, no tendrá ninguna obligación de que se mantenga en la vivienda.
En caso de impago, ¿recuperará el propietario su vivienda con más rapidez?
Ese es, al menos, uno de los objetivos de la nueva ley. Uno de los principales motivos por los que no hay más casas en alquiler es la morosidad profesional. Si bien con la crisis se han multiplicado las situaciones trágicas y muchas familias no pagan porque no pueden, también hay casos de personas que conocen perfectamente el funcionamiento de la justicia y de los procedimientos de desahucio, pasan de un contrato de alquiler a otro sin pagar más que el primer mes y destrozan la casa cuando tienen que abandonarla.
Ahora, es necesario acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta por parte del inquilino pueda dar lugar a la resolución del arrendamiento. Pero el desahucio se puede impedir hasta el último momento si el inquilino paga las rentas que debe.
La normativa que se apruebe modificará la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar los plazos y los procedimientos judiciales. Habrá un periodo de diez días para que el arrendatario pague la deuda. Si no la abona o no comparece, se dará por terminado el recurso y mediante el auto del juez finalizará el proceso.
¿De verdad se logrará el desahucio en pocos días?
Algunas asociaciones de juristas y expertos en materia judicial ya han asegurado que, con la congestión de la justicia y los retrasos acumulados, la agilización de los trámites tal y como se plantea no será posible.
- ¿Por qué es necesaria esta ley?
La ley pretende dinamizar el mercado del alquiler y equipararlo a niveles europeos. España es el país con el menor parque de viviendas para arrendar de toda la Unión Europea; solo el 17% de la población vive de alquiler frente al 83% que tiene casa propia. De hecho, hay solo 1,8 millones de inmuebles en arrendamiento, mientras que tres millones permanecen vacíos.
Se podrá pactar que las obras realizadas por el inquilino se apliquen al pago de la renta
La nueva normativa busca que el alquiler se convierta en auténtica alternativa a la compra y, para ello, se fomentará la seguridad jurídica del propietario, flexibilizar las condiciones del contrato y dar más importancia a la voluntad de las partes.
