Las altas tasas de desempleo y la dificultad para conseguir una hipoteca evidencian que cada vez son menos los españoles que pueden optar a un piso en propiedad. Sin embargo, en España hay casi tres millones y medio de inmuebles vacíos, lo que supone un 15% del total de casas, según el Censo de Población y Viviendas 2011, publicado por el INE (Instituto Nacional de Estadística). Para paliar esta situación, el pasado 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, con el objetivo de mejorar la oferta de alquiler y generar más movilidad en el mercado inmobiliario. Esta normativa propugna cambios que afectarán tanto a los propietarios como a los inquilinos, con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de suscribir un contrato de alquiler, tal y como se detalla en el siguiente artículo.
Mientras en el resto de los países europeos, más de un 30% de las personas vive en régimen de arrendamiento, en España hasta ahora el mercado del alquiler solo ha representado un 17% del total de los inmuebles, lo que constituye el menor porcentaje de toda la UE. Por ello, con la finalidad de dinamizar el alquiler de pisos, la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), introduce una serie cambios de carácter tributario y jurídico.
A partir del tercer año de contrato, la renta puede ser pactada de manera libre entre casero e inquilino, sin tener en cuenta el IPC
Las variaciones tienen como fin proporcionar una mayor seguridad jurídica, sacar al mercado las casas vacías, ofrecer estímulos fiscales y aumentar la protección de las partes (tanto del inquilino, como del arrendador). En este sentido, se prevé que la nueva normativa ayudará a dar salida a gran parte de los casi 3,5 millones de inmuebles sin habitar.
Consecuencias de la nueva ley para inquilinos y propietarios
Reducción de la duración del contrato de arrendamiento
Con el objetivo de aumentar la flexibilidad del mercado del alquiler, se acortan los plazos de duración máxima de los contratos de arrendamiento.
Se reduce de cinco a tres años la denominada prórroga forzosa del contrato, que posibilita que el inquilino, sea cual sea el tiempo de duración pactado en el contrato, pueda prorrogarlo, lo cual deberá ser respetado por el arrendador.
Disminuye de tres años a uno la prórroga tácita automática del contrato, que permite que, una vez transcurrido el periodo acordado para la duración del contrato y su posible prórroga obligatoria, el contrato pueda entenderse prorrogado de manera tácita, si las partes no señalan lo contrario.
De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reduce de los anteriores ocho años (cinco de prórroga forzosa + tres de prórroga tácita automática = ocho años), a los cuatro actuales (3 + 1 = 4 años), es decir, exactamente la mitad.
En estos momentos de crisis, se necesita que el alquiler absorba el gran stock de pisos en venta. Por ello, se espera que estas medidas intensifiquen la oferta de inmuebles en alquiler, porque la reducción de los periodos de duración de los contratos confiere una mayor seguridad jurídica al propietario, ya que no queda atado durante tantos años al inquilino. Por el contrario, la nueva normativa perjudica mucho la estabilidad del arrendatario, puesto que la duración máxima de mantenimiento del contrato de alquiler a la que está obligado el arrendador son ahora cuatro años.
Recuperación de la vivienda alquilada por parte del arrendador
Esta medida ofrece una mayor seguridad a los propietarios de los inmuebles pese a que, en este caso, los inquilinos quedan más desprotegidos.
Una vez transcurrido, al menos, el primer año desde la firma del contrato, aunque en él no se haya hecho una mención expresa, el casero puede recuperar el inmueble como residencia habitual, en caso de necesitarlo para sí, sus familiares en primer grado o para su cónyuge, tras un divorcio o la nulidad matrimonial. Para ello, el dueño debe cursar una comunicación previa al arrendatario, con dos meses de antelación a la fecha en la que necesitará la vivienda.
Desistimiento del contrato por parte del inquilino
Es una de las novedades más llamativas de esta ley. Resulta muy beneficiosa para los inquilinos, puesto que contarán con más facilidades a la hora de dejar el piso que han alquilado. Sin embargo, es la medida que más inquieta y perjudica a los caseros, sobre todo a quienes dependen de esa renta para vivir o afrontar el pago de una hipoteca.
Se estipula que, con un preaviso de un mes, el arrendatario podrá abandonar el inmueble, cuando se hayan cumplido seis meses de contrato, sin la obligación de esperar a que termine el año y sin tener que pagar indemnización, salvo que en el contrato se especifique lo contrario. Con la anterior ley, el inquilino estaba forzado a respetar el periodo firmado.
De cualquier forma, en caso de producirse el desistimiento anticipado, se puede pactar en el contrato una indemnización para el arrendador.
Revisión de las rentas
Hasta ahora, la actualización de la renta del alquiler era obligatoria en función de la variación del IPC. En cambio, con la nueva ley, la renta mensual del arrendamiento deja de revisarse de acuerdo con este índice y, a partir del tercer año, puede ser pactada de manera libre entre casero e inquilino. Sin embargo, cuando no hay pacto entre ellos, la renta podrá seguir actualizándose en función de las variaciones del IPC.
Consiste, por tanto, en una decisión que favorece tanto a propietarios como a arrendatarios, pues les otorga una mayor libertad a la hora de decidir el precio del alquiler.
Obligatoriedad de inscribir el contrato en el Registro
Con el fin de hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceros, se hace obligatoria la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
La idea no convence a los especialistas, ni a los dueños de los pisos, porque promueve la inscripción registral con el propósito de tener contabilizados los alquileres y facilitar a la Administración Tributaria la creación en el futuro de posibles impuestos al arrendamiento.
En cambio, supone una medida muy positiva para los arrendatarios, ya que, si el contrato no está inscrito, el eventual comprador del inmueble no está obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el inquilino puede perder sus derechos. Por el contrario, una vez inscrito el contrato en el Registro, la transmisión de una vivienda, arrendada a un tercero, no puede afectar a los derechos legales del inquilino, pues el nuevo adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
Se agiliza el procedimiento de desahucio de los inquilinos morosos
El propietario podrá solicitar el procedimiento de desahucio del arrendatario con un solo mes de impago. Una vez que el juzgado remite la notificación, el inquilino tendrá que pagar la deuda o presentar alegaciones en un plazo de diez días.
Si se señala en el contrato, la falta de pago de la renta por parte del arrendatario puede dar lugar a la resolución del alquiler, con solo presentar un requerimiento notarial o judicial previo. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se puede ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.
Por su parte, el inquilino puede evitar el juicio y el consiguiente desahucio si abona las rentas que debe, con lo que se reactivaría el contrato de alquiler.
Asimismo, se crea un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, donde el dueño debe presentar una propuesta de contrato con los datos del futuro arrendatario para averiguar si ha incumplido con sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y, por ello, ha sido condenado por sentencia firme en un procedimiento de desahucio. Esta disposición no se aplicará a los contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.
En cualquier caso, estas medidas mejoran la seguridad jurídica de los contratos de alquiler, favorecen la salida de viviendas vacías al mercado y amparan a los propietarios de inmuebles que, hasta ahora, se encontraban desprotegidos ante los inquilinos morosos. Además, se incorporarán más inmuebles (que están vacíos) al mercado de alquiler.
Venta de una vivienda con inquilino
Para que los arrendamientos tengan efecto frente a terceros, han de estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Así, un comprador que adquiera un piso en régimen de alquiler no inscrito no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento. El inquilino solo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador, pero podrá exigir al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios que se le haya ocasionado.
Sin embargo, si el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el adquirente de un inmueble arrendado está obligado a mantener al inquilino. Esta nueva norma ofrece una mayor garantía a los arrendatarios.
Subasta del piso con inquilino
El contrato de arrendamiento queda extinguido si el dueño de la vivienda es objeto de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial.
Renuncia al derecho de retracto
El inquilino y el propietario podrán pactar la renuncia del primero al derecho de adquisición preferente del inmueble arrendado. Antes este derecho era irrenunciable, excepto en contratos superiores a tres años.
Coste de las reformas en la vivienda
Si el arrendatario plantea hacer obras para mejorar el piso, puede llegar a un acuerdo con el dueño para que el coste de la reforma se descuente de las mensualidades del alquiler.
Esta norma es beneficiosa para el casero, puesto que una reforma incrementa el valor de una vivienda y también favorece al inquilino, ya que, a través de la bajada de su renta mensual, va viendo mejorado el inmueble donde habita. Sin embargo, se puede suscitar la controversia si propietario y arrendatario no se ponen de acuerdo en que una obra realizada era o no la pactada.
Acreditación del certificado energético
Desde el pasado 1 de junio de 2013, las casas en venta o alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia. Esta etiqueta energética (mediante una escala de siete letras que va desde la A, la más eficiente, a la G, la que menos) pueden emitirla los técnicos autorizados, tiene una validez de diez años y la debe aportar el propietario. En caso de no poseer el certificado energético, las sanciones para el dueño de la vivienda van desde los 300 a los 6.000 euros.
Supone una garantía más para el inquilino, puesto que así podrá comparar la eficiencia energética de cada inmueble antes de tomar una decisión.
Aunque la variación del IPC deje de ser la referencia tope para revisar las mensualidades y la renegociación de un nuevo contrato de arrendamiento, a los tres años, pueda suponer para los inquilinos una posible subida de la renta, algunos expertos pronostican que con esta nueva ley se colocarán en el mercado más viviendas en alquiler y, al haber más competencia, los precios bajarán.
