Pese a la contracción del mercado inmobiliario y el descenso de precios de las viviendas, la imposibilidad de conseguir una hipoteca fuerza a muchos españoles a vivir de alquiler. Conocer antes de rubricar el contrato de arrendamiento si el arrendador del inmueble es su pleno propietario o es solo el usufructuario será muy útil para saber la posible duración del alquiler. En el siguiente artículo se explican las cautelas que hay que tomar al firmar el contrato de un inmueble de alquiler y conocer cómo debe actuar el inquilino de un piso alquilado cuando su casero fallece.
Qué le ocurre al inquilino cuando fallece el arrendador
El precio medio del alquiler de vivienda de segunda mano aumentó un 0,8% en julio de 2012, respecto al mismo mes del año anterior, según el portal inmobiliario Fotocasa. Este dato corrobora que los españoles optan cada vez más por la fórmula del alquiler como refugio ante la crisis. Aun así, en nuestro país hay tres millones de inmuebles vacíos, solo el 17% de la población reside en régimen de arrendamiento, cuando en otros estados europeos, como Reino Unido y Alemania, entre un 30% y un 40% de los ciudadanos vive de alquiler.
Mientras los caseros siguen siendo, en su mayoría, personas de edad avanzada, entre los inquilinos hay más variedad, ya que se encuentran numerosos jóvenes emancipados, personas con movilidad laboral, solteros, divorciados o separados y muchas familias que no se pueden plantear la compra de una vivienda porque no disponen de recursos económicos suficientes.
Solo el pleno propietario y el usufructuario tienen potestad para ceder en arriendo una vivienda
De cualquier modo, cuando una persona firma un contrato de alquiler de vivienda, debe conocer de antemano si el arrendador del inmueble es su pleno propietario o es solo el usufructuario. De ello dependerá, en gran medida, la posible duración del arrendamiento. Por norma general, esta información aparece en el encabezamiento del contrato de alquiler, donde se incluyen los datos de identificación de ambas partes y el carácter con el que actúan en dicho contrato.
Para comprender qué sucede con el contrato de alquiler de un inquilino cuando muere el arrendador, es conveniente aclarar ciertas situaciones.
Si el arrendador fallecido era pleno propietario
Si el casero fallecido era el pleno propietario del inmueble arrendado, el contrato de alquiler seguirá en vigor tal y como se firmó, y solo se extinguirá cuando venza el plazo.
Si, después de la muerte del arrendador, uno de sus sucesores recibe en herencia el usufructo de la vivienda y otros la propiedad, el contrato de alquiler sigue vigente en los mismos términos. El nuevo casero será la persona que ha recibido en herencia el usufructo del inmueble.
Aun cuando la legislación no obliga a ello, es recomendable que el nuevo propietario arrendador comunique al arrendatario el fallecimiento del anterior titular, así como su propia identidad y dirección, para facilitar todas las comunicaciones propias de la relación de alquiler.
Si se aproxima la fecha de vencimiento del contrato y el arrendatario desea seguir viviendo en el inmueble y el nuevo arrendador también quiere continuar la relación contractual, tiene que acordarse con prontitud un nuevo contrato de alquiler, en el que se puede negociar una nueva renta u otras condiciones.
Cuando, tras la muerte del arrendador, el plazo de arrendamiento está próximo a expirar y el nuevo propietario no desea continuar con él, conviene que comunique al inquilino con premura su deseo de extinguir el contrato de alquiler.
Cuando el arrendador pleno propietario fallece sin dejar herederos, la vivienda pasa a ser propiedad del Estado, quien se convierte en el nuevo casero.
Si el casero fallecido era usufructuario
Hay que tener en cuenta que solo el pleno propietario y el usufructuario pueden arrendar una vivienda. El alquiler es una cesión del uso de un inmueble a una tercera persona a cambio de una renta y, tanto el usufructuario como el pleno propietario, son los únicos que tienen potestad para el uso y disfrute, por lo que solo ellos pueden cederla.
Según estipula el artículo 480 del Código Civil, el usufructuario puede aprovechar por sí mismo el bien usufructuado, arrendarlo a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea de forma gratuita, pero todos los contratos que celebre como usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, que subsiste durante el año agrícola.
Por su parte, el artículo 513 del Código Civil determina que el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario y, en este mismo sentido, el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que los arrendamientos otorgados por usufructuario acabarán al término del derecho del arrendador. De hecho, el inquilino debe tomar en consideración que, tras el fallecimiento de un casero usufructuario, el contrato de arrendamiento queda finalizado.
Cuando muere el arrendador usufructuario, las facultades de uso y disfrute del inmueble pasan al nudo propietario, quien se convierte en pleno propietario. En términos jurídicos se dice, entonces, que el nudo propietario «ha consolidado» la propiedad.
El nuevo arrendador, heredero del casero usufructuario fallecido, tiene que remitir una comunicación al inquilino para darle a entender que el contrato ya no es vigente. Si no se envía ningún escrito y se sigue cobrando las rentas de alquiler antiguas o se realizan actos que pueden interpretarse como que se desea continuar alquilando la vivienda, podría considerarse de forma tácita que se ha aceptado una prórroga del contrato.
La diferencia entre un arrendador pleno propietario y otro que únicamente es usufructuario es de suma importancia. Cuando un casero que es pleno propietario muere, el contrato de arrendamiento sigue en vigor. Sin embargo, cuando el arrendador fallecido es usufructuario, el contrato de alquiler queda extinguido.
Si los sucesores del arrendador difunto que han heredado el inmueble, deciden venderlo, el inquilino tendrá el derecho de tanteo y retracto sobre esa venta, es decir, la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta.
En cualquier caso, cuando fallece un arrendador, lo más urgente para los herederos es formalizar la sucesión. El trámite que se sigue es distinto, en función de si hay o no testamento, pero en ambos casos se debe realizar la inscripción de los nuevos titulares del inmueble en el Registro de la Propiedad. Mientras se tramita la herencia y aún no está inscrito el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, los herederos pueden actuar como arrendadores:
Si hay testamento, el heredero de la vivienda puede empezar a actuar como arrendador, aunque todavía no esté inscrito en el Registro su derecho de propiedad.
Si no hay testamento y los herederos son varios, lo idóneo es que las actuaciones las realicen todos de forma conjunta. Si no es posible, puede actuar uno de ellos en nombre y representación de los demás.
