En la recta final del verano y los inicios de curso, son muchos los estudiantes, sobre todo universitarios, que rastrean el mercado en busca de una vivienda en alquiler. Para los propietarios se presentan como una de las fuentes más tentadoras para rentabilizar su piso vacío, pues arrendar la casa por habitaciones o a varios jóvenes puede dar lugar a una renta mucho más elevada que si se alquila a una sola familia o pareja. Aunque, como se señala en este reportaje, la opción de arrendar un inmueble a un estudiante no está exenta de riesgos asociados a ruidosas fiestas que enfadan a otros residentes del piso, descuidos en la conservación del patrimonio, problemas con la comunidad de vecinos… Para que el alquiler no se convierta en una ruina y un quebradero de cabeza, tanto el dueño como el inquilino estudiante deben conocer de antemano los derechos y obligaciones que tienen, y plasmarlo en un contrato.
Alquiler seguro, con contrato
Lo más seguro, tanto para el propietario como para el inquilino, es formalizar el alquiler de forma legal, con un contrato que deberá constar en el registro específico de la comunidad autónoma del inmueble. En la actualidad, se puede realizar de forma privada, pactando antes las condiciones, o sumarse a un programa de alquiler, disponible en la mayoría de las comunidades autónomas y que incrementa las opciones de seguridad y protección para ambos.
En todo caso, el contrato es el documento principal y vínculo entre el arrendador y el arrendatario, en el que constan todos los derechos y obligaciones a los que se someten los dos. Entre otros aspectos debe contener la identidad de los contratantes, identificación de la finca, duración, renta inicial y demás cláusulas pactadas. Puesto que en muchos casos el estudiante no tendrá ingresos, lo más acertado es solicitar, como garantía, la nómina o ingresos de sus progenitores, que se presupone que serán los pagadores.
Cuando se arrienda un piso a estudiantes, valorar la capacidad de pago del inquilino es fundamental
Lo más fiable cuando se realiza el contrato de alquiler de forma privada es solicitar la Declaración de la Renta de los padres del joven, para valorar su poder adquisitivo. Con este primer paso, el arrendador salvará uno de los primeros escollos: saber si el potencial inquilino tiene capacidad de pago suficiente como para no convertirse en moroso.
Evitar problemas de convivencia
El inconveniente más habitual que frena el arrendamiento de un inmueble a estudiantes se debe al posible incumplimiento de las normas de convivencia de la comunidad de vecinos. Hacer demasiado ruido, sobre todo en fiestas nocturnas, o no cuidar de forma adecuada los bienes comunes pueden complicar la existencia del propietario.
Para evitar este tipo de problemas, lo aconsejable es incluir una cláusula en el contrato de alquiler en la que se exponga que será deber de todos los inquilinos acatar y respetar las normas de convivencia de la comunidad de vecinos. En caso contrario, los infractores deberán asumir las responsabilidades a que diesen lugar y las preceptivas reclamaciones que se pudiesen derivar tanto de tipo administrativo, civil o penal. Con este tipo de cláusulas, el propietario derivará toda la responsabilidad. Además, podría incluirse un nuevo requisito en el que se explicara que una actuación contraria y reiterada a las normas de convivencia de la comunidad de vecinos podría conllevar un desahucio forzoso.
El contrato es el vínculo entre arrendador y el arrendatario, donde constan todos los derechos y obligaciones de ambos
Es fundamental que el dueño ponga al día a sus futuros inquilinos algunas de las normas básicas de la comunidad. Por lo general, todos los ocupantes de un edificio deben comprometerse a no deteriorar las zonas comunes, no tirar papeles, desperdicios ni otros objetos, no aparcar vehículos, bicicletas u objetos no autorizados, no modificar de manera unilateral los elementos comunes del conjunto y en especial las fachadas interiores o exteriores. Tampoco se pueden colocar anuncios publicitarios en las zonas comunes sin el expreso consentimiento de la comunidad. Y otra norma básica que no debe pasar por alto el arrendatario: deberá cuidar de que no se altere la tranquilidad del edificio con voces, volúmenes elevados de aparatos de música y televisión y de no realizar actividades que causen ruidos a partir de las 11 o 12 de la noche, que puedan perturbar el descanso de los vecinos.
El valor de los seguros
Otra preocupación habitual que frena el alquiler a estudiantes es la posibilidad de que estos destrocen el inmueble. Para prevenir, suele ser interesante y aconsejable suscribir una póliza que cubra ante actos vandálicos.
Los seguros de alquiler proporcionan a los caseros cobertura ante el impago de la renta, defensa jurídica y daños en la vivienda. Por lo general, las entidades garantizan las cuotas durante 12 meses desde la comunicación del primer impago por parte del asegurado.
Para calcular el coste de la póliza, las aseguradoras tienen en cuenta varios aspectos, entre ellos, la renta mensual que se cobrará y las características del inquilino. Disponer de un seguro puede ser muy útil cuando se alquila el piso a estudiantes, pues estas compañías realizan un exhaustivo análisis sobre la capacidad financiera y solvencia del potencial inquilino y de los posibles avalistas.
