Aunque las entidades bancarias se muestran cautelosas a la hora de conceder hipotecas y el acceso al crédito es muy limitado, si se cuenta con un dinero ahorrado, este puede ser un buen momento para adquirir un inmueble. El precio de la vivienda ha bajado un 30% desde que estalló la burbuja inmobiliaria, y el gran stock de pisos que posee el banco malo, con descuentos de hasta el 80%, posibilita la adquisición de alguno que encaje con el perfil del pequeño inversor. Pese a que los expertos recomiendan tener serenidad a la hora de comprar, si se quiere hacer con una vivienda, en el siguiente artículo se indican los pasos que hay que seguir para adquirir un inmueble de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).
Durante 2013 el sector inmobiliario español se enfrenta a nuevos retos, como el proceso de reestructuración del sistema financiero y la puesta en marcha de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), más conocido como banco malo.
Desde que empezó la crisis, el precio medio de la vivienda en España ha caído cerca del 30% y el gran stock de inmuebles vacíos puede posibilitar que, entre una amplia oferta, se encuentre alguno que encaje con el perfil del comprador. El interés por adquirir pisos existe, pero la financiación sigue siendo una traba con la que se encuentran numerosos ciudadanos. Aun así, si se tiene dinero ahorrado, este es un buen momento para solicitar una hipoteca: el euríbor está cerca de los mínimos históricos y la vivienda se muestra, de nuevo, como un valor refugio para invertir, ya que puede ofrecer hasta una rentabilidad bruta anual del 5%, a través del alquiler.
Se puede proponer una oferta de compra del piso del banco malo por debajo del precio inicial y la entidad nacionalizada la estudiará
Aunque, entre los inmuebles del banco malo se pueden encontrar promociones interesantes, los expertos recomiendan a quienes estén pensando en invertir que tengan serenidad a la hora de comprar, ya que se prevé que el precio de la vivienda en España continúe su descenso. Asimismo, se cree que las entidades bancarias y la Sareb harán ajustes a la baja en sus precios para ir adaptándolos a la oferta y la demanda. Sin embargo, otros especialistas del sector creen que ya es el momento de invertir en inmuebles en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Santander.
Pasos para comprar un piso al banco malo
Pese a que los inmuebles ya no se encuentran en los balances de los bancos nacionalizados, ellos serán los encargados de vender las viviendas de la Sareb. El procedimiento es similar al que se sigue en la actualidad para adquirir una vivienda comercializada directamente por un banco. De momento, cada entidad solo venderá sus antiguas viviendas, es decir, no hay un intercambio de inmuebles entre los bancos. Así, si se da el caso de que alguien está interesado en un antiguo piso de Bankia, tiene que hacer la negociación en Bankia.
Esta dispersión de los activos y no poder consultar todo el stock disponible en un solo portal inmobiliario supone un obstáculo a la hora de comprar una vivienda del banco malo.
De cualquier modo, para adquirir un inmueble de la Sareb hay que seguir los siguientes pasos:
Consultar la oferta inmobiliaria y solicitar información
El comprador tiene que visitar cada portal web o las sucursales bancarias, para obtener información sobre la vivienda en la que está interesado y sus características básicas: ubicación, superficie, precio, fotografías, etc. En la página web de cada entidad todos los inmuebles están clasificados para que la búsqueda resulte sencilla.
En caso de que se desee obtener más información general o sobre un piso en concreto, se puede rellenar el formulario de Solicitud de Información que aparece en cada ficha en Internet, y el banco contestará lo antes posible. Es aconsejable tener presente el número de referencia del inmueble que interesa, para facilitar una posible búsqueda posterior. Además, se puede telefonear al Centro de Atención Telefónica del banco en cuestión, acudir a sus oficinas o enviar un correo electrónico:
- Bankia. Portal inmobiliario: www.bankiahabitat.es. Correo electrónico: sareb@bankia.com. Teléfono: 917911666.
- CatalunyaCaixa. Portal inmobiliario: www.catalunyacaixainmobiliaria.com/es/Sareb. Correo electrónico: sareb1@catalunyacaixa.com. Teléfono: 902123131.
- Banco de Valencia. Portal inmobiliario: www.ohcasionbv.es. Correo electrónico: informacionclientes.sareb@bancodevalencia.es. Teléfono: 963 984 500.
- Novacaixagalicia. Portal inmobiliario: www.escogecasa.es. Correo electrónico: solicitudessareb@novagalicia.es. Teléfono: 902733337.
Concertar la visita al inmueble que se ajusta a las preferencias del comprador
Para complementar la información sobre la vivienda es indispensable concertar una visita, con el objeto de comprobar que se ajusta a las necesidades del comprador. Se puede pedir la cita por teléfono, por correo electrónico o al rellenar con los datos personales el formulario de la página web, sin olvidar el número de referencia del inmueble. Una vez registrada la solicitud, y a la mayor brevedad posible, la entidad se pondrá en contacto con el interesado para realizar la visita.
Presentar una oferta para adquirir la vivienda visitada
Si se está interesado en algún inmueble, se puede enviar una oferta de compra, tras haberlo visitado y haberse informado de las condiciones en que se encuentra. Las ofertas son personales e intransferibles y se pueden presentar cumplimentando un formulario, bien en la propia sucursal bancaria, o bien a través de Internet. Pese a que los precios de referencia son fijados por la Sareb, el comprador puede presentar una oferta de compra por debajo de ese importe inicial, que será estudiada y, en su caso, aprobada por la propia Sareb.
Verificar las condiciones de financiación
La financiación, para que el particular pueda acceder a la compra del inmueble, corre a cargo de la propia entidad comercializadora. En principio, la Sareb establece las reglas, que se basarán en criterios de máxima prudencia. En este sentido, el crédito que aporte la entidad no superará, en ningún caso, el 80% del precio o del valor de tasación, y se estima que los tipos de interés no serán tan ventajosos como los que hasta ahora concedían los bancos para sus activos.
De cualquier forma, lo más adecuado es personarse en la sucursal para negociar las condiciones de la hipoteca. En las páginas web de los bancos nacionalizados solo aparecen referenciadas las hipotecas con que se venden sus viviendas, pero no las que se ha quedado el banco malo.
Adquirir el inmueble
Cuando la oferta del interesado ha resultado aceptada, la entidad se pone en contacto con él por teléfono o por correo electrónico de manera inmediata para proceder a la compraventa. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, según Bankia, al precio de salida del inmueble se le debe añadir alrededor de un 10%, en concepto de trámites de venta.
Aunque las viviendas terminadas (inmuebles valorados en más de 100.000 euros) propiedad de los bancos nacionalizados fueron traspasadas al banco malo o Sareb el 31 de diciembre de 2012, han vuelto este año a las entidades de las que procedían para ser vendidas por ellas. De hecho, los propios bancos ya han empezado a comercializar estos activos tanto en sus páginas web, como desde sus propias oficinas, partiendo de un precio de referencia estipulado por la Sareb. A partir de ahí, cada entidad cuenta con cierto margen para aumentar o disminuir precios, según la demanda.
La Sareb también administrará los inmuebles de los bancos que han requerido asistencia financiera
Así, Bankia, Novacaixagalicia, CatalunyaCaixa y Banco de Valencia han sacado al mercado en torno a 20.000 inmuebles con descuentos que alcanzan hasta el 80%. Del total de viviendas del banco malo, Bankia gestiona la comercialización de 13.000, Novacaixagalicia de otros 1.900 y CatalunyaCaixa y Banco de Valencia, gestionan los restantes 5.000 pisos.
A cambio de la comercialización de los inmuebles, los nacionalizados recibirán una comisión que se encuentra en niveles similares al mercado, y que oscila entre el 3% y 5% del valor de cada transacción. Se trata de que las propias entidades puedan ofrecer financiación a estas ventas, con lo que las viviendas volverían al balance de los bancos de donde salieron.
Además de gestionar los activos procedentes de las entidades nacionalizadas (el llamado Grupo 1, compuesto por BFA-Bankia, CatalunyaCaixa, Novacaixagalicia y Banco de Valencia), la Sareb también administrará en fechas próximas los inmuebles de los bancos que han requerido asistencia financiera (el denominado Grupo 2, conformado por BMN, Liberbank, Caja 3 y CEISS), de acuerdo con los planes de reestructuración aprobados por la Comisión Europea el 28 de noviembre de 2012.
