Hay múltiples herramientas informáticas y estadísticas para recabar información y estimar de manera bastante ajustada cuál ha sido la depreciación de la vivienda. Como se señala en el siguiente artículo, su uso permite seguir la evolución de los valores para saber con qué se cuenta, cuánto se ha perdido y planificar a futuro. Los resultados varían en función de los parámetros. No será lo mismo comparar el valor de un piso desde el boom inmobiliario, que hacerlo con los valores históricos de los que hay datos desde 1985, ni comparar en términos nominales o en términos reales.
Claves para conocer la depreciación de mi casa
Durante el primer semestre de 2012, la vivienda en España ha sufrido una depreciación estimada de 12,6% interanual. El descenso desde que los pisos alcanzaron su precio más alto en diciembre de 2007 ha acumulado ya más de 22 puntos. Estas son cifras que se publican a diario y a las que tiene acceso todo el mundo. Sin embargo, aunque permiten hacerse una idea de la evolución del mercado inmobiliario, no siempre son suficientes para determinar cuánto se ha perdido desde que la crisis alteró la economía.
El descenso desde que las viviendas alcanzaron su precio más alto en diciembre de 2007 ha acumulado ya más de 22 puntos
¿Basta con mirar los valores nominales o habrá que estimar también la inflación? ¿Guiarse por el precio medio del metro cuadrado brinda datos cabales para conocer la depreciación tanto si se es propietario en Madrid como en Pontevedra? ¿El descenso es «mucho» o «poco»? Las variables para responder a estas preguntas se multiplican. Y aunque la versión oficial es que la vivienda ha tocado suelo, algunos analistas privados auguran descensos hasta 2014.
A continuación, se enumeran cuatro claves para saber qué ha pasado, no solo con el precio de la casa donde se habita o en la que se ha invertido, sino con su valor.
Índices oficiales.
Para conocer el valor nominal de la vivienda en España, el Instituto Nacional de Estadística (INE) publica el Índice de Precios de Vivienda (IPV) desde 2007. Este estudio analiza de manera pormenorizada las alzas acumuladas, comparadas año tras año y presenta los importes medios por comunidades autónomas, así como la diferencia en la evolución de precios de casa nueva y usada.
El IPV se basa en la información sobre escrituraciones que proporciona el Consejo General del Notariado, a través de la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT), e incluye al conjunto de personas físicas, tanto residentes como no residentes, que hayan adquirido una vivienda en el periodo estudiado. Es uno de los índices más fiables debido a que se elabora sobre operaciones consumadas.
Índices privados.
Uno de los más consultados es el de la Sociedad de Tasación. Posee la base de datos más completa, ya que recaba información sobre el valor de los diferentes tipos de inmuebles desde 1985. En su página web posee una completa herramienta de tasación on line, que posibilita definir distintos parámetros: precio por metro cuadrado en euros nominal o real, importes medios nominales o reales, por comunidades autónomas o por principales ciudades de cada comunidad, etc.
Valor nominal o valor real.
La mayoría de la información que circula sobre los importes de la vivienda no tiene en cuenta la evolución general de los precios de la economía. Esto quiere decir que son valores nominales, teóricos o ideales. Así, el descenso del coste medio de la vivienda en el primer trimestre de este año, elaborado sobre la base de índices y tasaciones, habla de por cuánto se puede vender un piso en el mercado, pero no cuánto vale ese dinero teniendo en cuenta los precios generales.
Si se analiza el descenso del coste del metro cuadrado acumulado entre 2008 y 2011, la bajada alcanza el 15%, según el Ministerio de Fomento. No obstante, para obtener un valor real de depreciación, habrá que sumar la variación general de los precios en esos tres años, es decir, la inflación que marca el Índice de Precios al Consumo. En ese tiempo ha habido un aumento del IPC de 5,6%. Para saber la depreciación real de un piso o de cualquier bien para ese periodo, habrá que sumar al 15% de la bajada del precio nominal el 5,6% que subió el coste de vida, lo que dará un descenso real del 20,6% en el trienio 2008-2011.
Precio justo.
Además de comparar el precio de la vivienda en dos épocas distintas, para ver su variación, ya sea de manera manual o por medio de alguna herramienta informática, se puede considerar el valor de la casa en función de la rentabilidad que genera como inversión. Para ello, algunos analistas siguen la fórmula de ratio empleada en el mundo bursátil para evaluar la relación entre el coste de la acción y su beneficio. Este cómputo permite saber si se ha corregido la sobrevaloración que tuvo efecto sobre el mercado inmobiliario durante el boom, además de medir cuánto se ha depreciado el piso en tanto el beneficio económico que otorga como inversión.
El cálculo se realiza combinando el valor del piso con el precio medio del alquiler. Se debe tomar el importe medio de la vivienda -como puede ser el elaborado por el IPV durante 2011-, con el precio medio de alquiler que elabora el IPC para ese mismo año. A finales de 2011 el coste medio del alquiler en España era de 99,2 euros/m2 y el precio medio de la vivienda nueva era de 2.376 euros/m2. Dividiendo el importe de compra por el coste de la renta se obtiene un precio justo de 24: es decir, 24 años se necesitaba en 2011 para amortizar la inversión que implica comprar un piso para darlo en alquiler.
Se puede comparar esta cantidad con un valor histórico de más largo plazo, como entre 1986 y 2011, o con otro promedio para el periodo previo a la burbuja. El índice correspondiente a los años 1986-2000 (antes de la burbuja) da un valor de equilibrio de 19,4, sensiblemente inferior al anterior. De esta manera, se obtiene un rango estimado de la variación del precio del piso, junto con de la rentabilidad que implica la inversión inmobiliaria.
