Comprar vivienda: siempre hay una primera vez

Cuando hace tan sólo un año los bancos llegaban a financiar hasta el 110% del valor de la vivienda (lo más habitual era hacerlo hasta el 80%), hoy muchos se quedan en el 60%, y además, al comprador le resulta más difícil lograr el crédito hipotecario. Si no se compran viviendas, obviamente, el sector inmobiliario y de la construcción no levanta cabeza y se sigue destruyendo empleo. El pescado que se muerde la cola, el círculo vicioso…, lugares comunes, tópicos que reflejan otra manifestación de una crisis económica que ya nadie discute.

“Felicidades, pero… ¿estás seguro de que es el mejor momento?” Esta será, a buen seguro, una de las expresiones más comunes de familiares y amigos cuando un allegado les comunica que, con el país apuntando directamente a la recesión económica, se dispone a adquirir su primera vivienda. Es el miedo, el temor ante cómo puede asegurar su hijo, hermano o amigo el pago, durante tantos años, de una suma tan elevada de dinero cada mes, cuando la mayoría de los indicadores económicos mueven al pesimismo.

Cierto es que el precio de la vivienda ha experimentado una caída en agosto del 4,6% respecto al mismo mes de 2007, encadenando ya seis meses consecutivos de descensos, e incluso que es muy probable que si la demanda sigue inactiva -y es casi seguro que al menos durante los próximos meses no cambiará la tendencia- aún baje más el precio de los pisos, pero su coste sigue siendo muy alto. Particularmente en algunas zonas: Vizcaya y Guipúzcoa -seguidas de Barcelona- encabezan las provincias con precio por metro cuadrado más caro de toda España.

Los hogares que tienen una hipoteca destinan, de media, el 49% de sus ingresos a pagarla

El Banco Central Europeo (BCE) y la Asociación Hipotecaria Española (AHE) insisten en sus numerosos pronunciamientos en términos tan poco alentadores como desaceleración económica, restricción crediticia, morosidad, embargos y subida de tipos de interés, lo que crea en la población un estado de ánimo de inquietud y desconfianza que conduce a la mayoría de los posibles interesados a tomárselo con paciencia. Esto es, a pensárselo una y mil veces antes de dar un paso que podría marcar sus vidas: la compra de la primera vivienda. Un consejo avalado por el criterio y la experiencia de los expertos inmobiliarios y economistas, por lo menos hasta que otras expresiones más optimistas, como crecimiento económico, fin de la crisis, tipos bajos de interés y liquidez bancaria empiecen siquiera tímidamente a aparecer e ir ocupando el espacio que abandonaron hace ya muchos meses en la terminología de los noticiarios y los debates sobre la economía española.

Hasta que esta nueva situación comience a verse en el horizonte -se habla de 2010 como principio del fin de la crisis- los potenciales compradores deben tener en cuenta que, hoy en día, los hogares españoles que tienen un préstamo hipotecario destinan, de media, el 49% de sus ingresos brutos al pago de este crédito, según se desprende de la Estadística Registral Inmobiliaria, que recoge datos de los últimos 12 meses. Ese nivel de esfuerzo que, en regiones como Baleares o Madrid ronda incluso el 60%, es muy superior al 30% que los expertos recomiendan no superar con el fin de evitar problemas financieros. Mientras que hace tan sólo un año los bancos financiaban hasta el 110% del valor de la vivienda, aunque lo habitual era hacerlo hasta el 80%, hoy se quedan en el 60%. La consecuencia es que muchos compradores están perdiendo el dinero en concepto de reserva de pisos o de créditos puente al ver modificadas las condiciones que les ofrecen sus bancos y que las solicitudes de otros muchos son rechazadas casi al instante.

A pesar de estos inconvenientes que exigen una profunda reflexión ante una de las decisiones que marcarán la economía familiar de los próximos 30 años, de media, los pisos se siguen vendiendo en su versión de “nuevos”, “segunda mano”, “sobre plano “, “en cooperativa” o “VPO“. Y aunque cada modalidad cuenta con sus particularidades, la compra de una vivienda implica una serie de operaciones comunes a todas ellas. Trámites que el comprador debe valorar en cada caso y exigir sus derechos si las condiciones no se cumplen según lo pactado, tal y como se recoge en la Escuela de Comprar Vivienda, elaborada hace varios años por CONSUMER EROSKI: reserva de la vivienda, adelanto de la señal, contrato de compra-venta, firma de escrituras, Registro de la Propiedad, entrega de llaves, gastos de notaría, impuestos, cumplimiento de plazos, etc.

• Contrato de reserva: exija que si el vendedor se echa atrás, pague el doble del dinero que ha recibido como señal

  La reserva de la vivienda durante un plazo concreto de tiempo se efectúa mediante la entrega del comprador al vendedor de una cantidad de dinero que se descontará del precio total del inmueble. Esta operación debe documentarse por escrito especificando que la cantidad de dinero adelantada -por regla general no responde a un porcentaje fijo sino que se calcula en función de lo que acuerden las partes- se da en concepto de señal.

  Asimismo, es obligatorio que el documento incluya un párrafo en el que se detalle que en caso de que el comprador se eche para atrás en la compra perdería el importe entregado, mientras que si es el vendedor quien finalmente no cierra la venta de la vivienda, estaría obligado a devolver al primero el doble de la cantidad recibida, tal y como establece el artículo 1.454 del Código Civil. Por ello, se debe prestar especial atención y no firmar un contrato de reserva si una de sus cláusulas dispone que en caso de desistimiento del vendedor, éste sólo devolverá el dinero de la reserva, sin indemnización o con la devolución de la señal más los intereses. Le corresponde el doble del dinero entregado, y así debe constar en el contrato de reserva.

• Contrato de compraventa

  Una vez resuelta la reserva de la vivienda, el siguiente paso es la firma del contrato de compraventa. En él deben figurar los datos de ambas partes, el precio que se ha de pagar, su forma de pago, el plazo de entrega, todas las cargas o deudas que graven la vivienda, así como una descripción detallada del bien que incluya su identificación e inscripción registral y sus detalles de construcción. En ese momento se realiza el reparto de gastos entre comprador y vendedor. Pero para dar mayor legalidad a la venta de la vivienda no basta con este documento privado: se debe elevar a escritura pública ante notario.

• Escriturar el inmueble aporta más seguridad legal, aunque no sea obligatorio

  El notario es la figura protagonista, junto con el comprador y vendedor, en la firma de las escrituras públicas, operación que pone fin al proceso de compra. En ese momento el nuevo propietario recibe las llaves del inmueble y abona el resto del precio de su nueva casa. Aunque éste es el mecanismo más habitual, muchas personas desconocen que pasar por el notario para tramitar las escrituras de la vivienda no es un requisito obligatorio, aunque hacerlo aporte más legalidad a la compra. De ahí que las entidades bancarias que conceden los préstamos hipotecarios exijan al deudor que siga este procedimiento. Y es que la elevación a escritura pública del contrato de compraventa firmado con anterioridad entre ambas partes equivale a la renovación del documento, lo que confiere mayores garantías y seguridad jurídica a la compra de la vivienda.

  El importe de las escrituras de una vivienda supone en torno al 0,6% del total

  Se trata de un acto sencillo, si bien muy caro. Y lo ha de pagar, en gran parte, el comprador. Además de abonar los honorarios del notario, se debe pagar por la escritura del préstamo hipotecario, la inscripción de ambos trámites en el Registro de la Propiedad y los impuestos derivados de la compraventa.

  El coste de escriturar una vivienda se calcula en función del valor del piso y de la cuantía del préstamo hipotecario que el comprador solicita; además, es un importe fijado, ya que es el Gobierno quien establece un arancel para este procedimiento. Así, los gastos de notaría por la compra de una vivienda cuyo valor es de 250.000 euros ascienden a 1.200 euros, y a más de 1.300 euros si la vivienda alcanza el medio millón de euros. El importe de las escrituras supone en torno al 0,6% del total de la vivienda, aunque en las casas más baratas puede superar el 1%. A diferencia de estos gastos, los honorarios del despacho pueden variar de manera considerable de uno a otro, por lo que se recomienda interesarse por las tarifas de más de uno. Ahora bien, son los impuestos que gravan las viviendas los que exigen el mayor montante de dinero al comprador.

• Impuestos, diferentes en vivienda nueva y de segunda mano

  Si la vivienda es nueva y se compra a un promotor, el comprador debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el 7% del precio de la propiedad que se queda en un 4% en las viviendas de protección oficial (VPO). Además, la primera copia de la escritura está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos y Documentados (IAJD). Si, por el contrario, la vivienda es usada, hay que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo del 6% ó 7% sobre el valor de la vivienda declarado en las escrituras. Éste es uno de los puntos que mayor picaresca genera: no son pocos quienes escrituran por un valor inferior al real, con al finalidad de pagar menos impuestos. Sin embargo, el comprador debe saber que, además de cometer una práctica ilegal, cuando en un futuro desee vender esa vivienda deberá abonar un impuesto sobre la diferencia del precio por el que adquirió el inmueble y la cantidad por la que lo venderá, de forma que si escrituró con un precio inferior al que abonó, al vender la vivienda pagará más impuestos. Además, el nuevo propietario debe ser consciente de que solamente podrá obtener beneficios fiscales por la cantidad que escrituró, y no por lo que pagó “en negro”.

  Las escrituras de una vivienda de 240.000 euros pueden suponer más de 18.000 euros, ya que sólo en impuestos se pagarán cerca de 17.000 euros en el caso de que sea nueva, y unos 14.000 euros si la vivienda es de segunda mano. El notario tardará entre dos y seis meses en entregar las escrituras después de firmarlas. Puede suceder que éste devuelva al comprador parte del dinero que pagó, ya que en su presupuesto se incluye una provisión de fondos para hacer frente a los gastos de gestoría y registro. Si sobra algo de ese dinero, se devolverá al comprador.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad, muy recomendable

  El último paso es la inscripción de los datos del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad. En los diez días posteriores a la firma de las escrituras, el notario liquida los impuestos de la compraventa y presenta la copia autorizada firmada de la escritura, que será examinada por el registrador. De esta manera, se certifica la inscripción de la vivienda a nombre del comprador, quien recibe una copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto y cambiado de nombre en el Registro. Finalizado todo el proceso, es conveniente que el nuevo propietario cambie la titularidad de la finca en el catastro. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero es el único título de propiedad válido frente a terceros.

El comprador de una vivienda sobre plano debe ser consciente de que la edificación de obra nueva está sujeta a una normativa muy amplia, que puede hacer que la promoción se retrase o sea modificada por decisiones políticas o dificultades administrativas. Por esta razón el constructor se puede mostrar reacio en más de una ocasión a facilitar información sobre los planos y los plazos de ejecución hasta que no tenga todo bien atado. Superado este escollo, y una vez se concreta el piso elegido, comprador y vendedor han de firmar un contrato de promesa de venta.

Se trata de un acuerdo con valor contractual en el que el constructor o promotor de la obra promete vender y el comprador se compromete a adquirir esa vivienda. Esta promesa de comprar o vender da derecho a los firmantes a exigirse recíprocamente el cumplimiento de lo pactado.

Pero, ¿qué sucede si antes de escriturar el inmueble, el promotor se retrasa en sus plazos de entrega? Ante esta práctica, por desgracia muy habitual, el comprador debe ser indemnizado por los daños y perjuicios acreditados y se penalizará a la promotora a devolver el dinero acordado por este concepto en el contrato. Sin embargo, hay que asegurarse de que la demora del constructor esté causada por “ausencia de diligencia”. Esto es, el constructor debe conocer -antes de que el contrato se celebre y queden fijados los plazos de entrega de la vivienda- cuáles son las necesidades del terreno y de su urbanización y qué elementos naturales, por ejemplo, exigen precaución. Si no lo hiciera, se entiende que se ha dado una “falta de diligencia”, por lo que en caso de retraso será declarado responsable de la situación.

Si se retrasan los plazos de entrega el comprador es indemnizado por daños y perjuicios, y se penaliza a la promotora

Lo más habitual es que esta demora en la entrega de las llaves obligue al propietario a alquilar una vivienda, para salir del paso. En estas circunstancias, el comprador deberá justificar el daño sufrido mediante la presentación de los recibos del alquiler y el contrato de arrendamiento, documentos que conservará hasta que consiga residir en su nueva vivienda. Además, puede suceder que la demora y el perjuicio ocasionado sean tan graves que el comprador pierda el interés por la vivienda y se niegue a seguir adelante. Está en su derecho, puede negociar y poner fin al contrato por incumplimiento del vendedor y solicitar la devolución de las cantidades entregadas, más daños y perjuicios.