Todavía quedan algunos flecos por concretar en la reforma de las hipotecas y aún no se ha redactado el texto definitivo, pero ya se conocen las principales líneas de la nueva Ley de Protección de los Deudores Hipotecados (Ley Hipotecaria), que entrará en vigor en junio de este año: disminuye de 40 a 30 años el plazo máximo de concesión de las hipotecas, acepta la intervención judicial si se observan cláusulas abusivas, permite la venta del inmueble en proceso de ejecución hipotecaria fuera del procedimiento judicial y ofrece más competencias a los notarios, entre otras disposiciones. Estas medidas suavizan, en parte, la agobiante situación económica que padecen muchas familias españolas inmersas en créditos hipotecarios. Sin embargo, conviene dar un repaso a las novedades que trae consigo la nueva ley y analizar cómo afectarán a los consumidores.
Nuevas hipotecas: más garantías y protección
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas continúa su tendencia a la baja, según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), y los expertos auguran que no se producirá un repunte de las ventas de inmuebles durante este año, debido a la falta de crédito y la debilidad de la demanda motivados, entre otras razones, por el aumento del paro. Sin embargo, sí que hay cambios en el sector. Las modificaciones que incluye la nueva Ley Hipotecaria afectarán de manera significativa a los compradores que contraten financiación para la adquisición de un piso.
Para aumentar la seguridad en las hipotecas, el comprador deberá cumplimentar un documento indicando que ha sido advertido de los posibles riesgos
Aunque, en general, la nueva ley ofrece más garantías a los consumidores y se les brinda una mayor protección, muchos especialistas consideran que las medidas tomadas por el Ejecutivo siguen siendo insuficientes y que queda todavía mucho por avanzar en la reforma hipotecaria. En principio, se pretende transmitir prudencia financiera para no incurrir en el sobreendeudamiento que ha acuciado a los compradores durante estos últimos años. Asimismo, se exigirá un mayor rigor a la hora de conceder hipotecas, por lo que se que reducirá su número y se encarecerán, además de dificultar las siguientes compras. Pero, ¿cuáles son las novedades que promueve la nueva ley y cómo repercutirán en los consumidores?
Consecuencias de la nueva Ley Hipotecaria
Se limita a 30 años el plazo máximo de amortización de las hipotecas, desde los 40 actuales.
Pese a que muchos expertos arguyen que es un plazo razonable y que, incluso, ofrece la posibilidad de adquirir otra vivienda en el futuro, la limitación de la vida de una hipoteca a 30 años podría acotar aún más el volumen de compradores potenciales. Además, esta medida encarece en el futuro los créditos hipotecarios puesto que, cuanto más breve es el periodo de amortización de una hipoteca, más altas son sus cuotas.
Se paralizan los desahucios durante los próximos dos años.
El Tribunal de Justicia de la UE ha establecido, mediante sentencia, que la Ley española era incompatible con la directiva europea de 1993 sobre la protección de los consumidores referente a las cláusulas abusivas. España vulnera esta directiva al no permitir que los jueces suspendan un desahucio si consideran que un préstamo hipotecario deja al ciudadano en una situación de indefensión frente a las entidades financieras.
A partir de ahora, los jueces podrán declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias, lo que puede constituir una medida de alivio para las familias que están a punto de perder su vivienda.
Se pone freno a las cláusulas abusivas.
A raíz de la citada sentencia europea contra el sistema de desahucios español, se da más poder a los notarios para impedir estas cláusulas. Hasta ahora, el notario solo preguntaba al comprador si entendía lo que firmaba. En cambio, la nueva ley faculta al notario a detener la firma de una hipoteca si detecta en la escritura alguna cláusula abusiva.
Se posibilita la venta extrajudicial.
Se permite que el deudor en proceso de ejecución hipotecaria pueda vender por su cuenta la vivienda, fuera del procedimiento judicial. Si encuentra un comprador (que ofrece un precio mayor al de la futura subasta), la operación estará avalada por ley, por lo que supone una medida positiva para el consumidor. Además, en caso de ejecución hipotecaria, el juez puede condonar el pago de la deuda si el propietario hace frente al 65% del total pendiente en el quinto año a partir del proceso de subasta, o el 80% del total en el décimo año.
En este sentido, jueces y notarios podrán declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias o suspender ventas extrajudiciales de los bienes ejecutados, cuando detecten cláusulas abusivas en los contratos. Para evitar estas situaciones, se establece la obligatoriedad de que en la escritura pública conste por escrito la cultura financiera del prestatario y el total conocimiento de las cláusulas del contrato.
El hipotecado deberá firmar un documento en el que corrobore que ha sido advertido de los posibles riesgos del contrato.
El Banco de España elaborará un formulario que el comprador tendrá que cumplimentar consignando en qué términos ha recibido la información. Con esta medida se persigue dotar de seguridad al consumidor, pues hasta ahora, muchos ciudadanos no eran conscientes de lo que firmaban.
Se regularán ciertas prácticas que se incluían en los contratos hipotecarios, como el establecimiento de hipotecas suelo, hipotecas multidivisa, swaps de tipos de interés, etc. Estos productos financieros complejos se deberán explicar de forma exhaustiva y su aceptación por parte del hipotecado se tendrá que firmar en un documento independiente a la escritura de hipoteca.
Se amplía de uno a tres meses el plazo estipulado de impago de la hipoteca que debe abonar el deudor antes de que se inicie una ejecución hipotecaria.
Esta decisión favorable para los consumidores supone un balón de oxígeno para las personas hipotecadas con riesgo de impago.
Préstamos del 80%, como máximo, del valor de tasación del inmueble.
Aunque la anterior normativa ya aludía a este tope, se insinuaba un posible porcentaje mayor si el comprador presentaba avales u otras garantías. Ahora no puede superarse este máximo. Así, los consumidores solo podrán solicitar un préstamo hipotecario si cuentan, al menos, con un 20% del valor de la vivienda. Esto hará que los consumidores solo contraten las hipotecas que en realidad pueden abonar.
Limitación de los intereses de demora a tres veces el tipo de interés legal del dinero
Esta medida no tiene efectos retroactivos, por lo que entra en vigor a partir de la aprobación de la ley y podrán acogerse a ella las nuevas hipotecas o las actuales que entren en mora en esos momentos.
Para 2013, el interés legal del dinero está en el 4%, por lo que los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedan limitados a un máximo del 12% (4% x tres veces), frente al 20% o, incluso, el 25% que rondaban hasta ahora. Esta modificación pretende que no se incremente tanto la deuda que no pueda pagarse y, sobre todo, que los intereses sean razonables. Además, se establece que, en caso de una ejecución, si el valor de la vivienda es insuficiente para cubrir toda la deuda, el principal pendiente de pago dejará de devengar interés.
Aunque es una medida eficaz y, en algunos casos, los intereses de demora se rebajarán a la mitad, los expertos aducen que aún seguirán siendo excesivos para las economías domésticas.
Tasaciones independientes.
El hipotecado podrá contratar por su cuenta a una sociedad de tasación homologada, para que estipule el valor de la vivienda que pretende adquirir y la entidad bancaria deberá aceptar su tasación. Hasta ahora, el banco decidía qué compañía tasaba el inmueble, y esta, a menudo, estaba ligada a la propia entidad. Además, los bancos no podrán participar de forma directa en más del 10% del capital de las tasadoras. Esta decisión favorecerá la independencia de las sociedades de tasación con respecto a las entidades y las tasaciones serán más fidedignas.
Nuevo diseño de la hipoteca inversa.
La hipoteca inversa consiste en la venta del piso a una compañía de seguros, aunque el propietario mantiene el usufructo hasta su fallecimiento. En lugar de recibir el dinero por la venta en el acto, la compañía va abonando a la persona una renta mensual mientras vive.
La nueva normativa especifica que los solicitantes de este producto financiero sean personas con 65 años o más, o afectadas de dependencia o con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Esta medida introduce una mejora de carácter social, al incluir como beneficiarios de ella a las personas dependientes.
Sin embargo, es una disposición difícil de explicar a una persona dependiente o con discapacidad. Además, si la compañía de seguros ha abonado ya todas las rentas mensuales y la persona no ha fallecido, no se sabe si tiene que abandonar el inmueble.
Además de las anteriores, la nueva Ley Hipotecaria estipula otras medidas que pueden aliviar la inquietud de numerosos españoles sumidos en un crédito hipotecario.
El deudor tendrá la posibilidad de proponer un plan de refinanciación al banco al que debe dinero. En caso de rechazo por parte de la entidad, esta deberá justificar las causas por las que no aprueba dicho plan.
Se contempla la posibilidad de rescatar los planes de pensiones, en el caso de que el beneficiario se enfrente a la ejecución hipotecaria de su vivienda habitual.
Las familias numerosas, que tengan un niño menor de tres años y las familias monoparentales con dos hijos a su cargo forman parte del umbral de exclusión.
El Gobierno podrá ampliar el colectivo beneficiario del fondo social de pisos, creado con unas 6.000 viviendas, propiedad de entidades bancarias, y destinado a cubrir las necesidades de familias desahuciadas. De cualquier modo, la propuesta de constituir un fondo de 6.000 inmuebles sociales para los más desfavorecidos es escasa, si se tiene en cuenta la gran cantidad de desahucios que ya se han producido.
