Las obras, cerramientos o desperfectos que tienen lugar en las terrazas de los áticos suponen, de forma habitual, una fuente de conflicto entre las comunidades de propietarios. En numerosas ocasiones, el desconocimiento de las normativas legales al respecto está detrás de las desavenencias. Dominar con exactitud las escrituras de la propiedad en las que se especifica la titularidad de la terraza es el primer paso para evitar conflictos. Pero además, aunque la terraza se considere como un elemento privativo, realizar obras en la misma puede ocasionar la modificación de la configuración exterior del inmueble, un elemento considerado común. Así, si los trabajos a lleva a cabo suponen una alteración de la estructura del edificio, el propietario deberá contar antes con la autorización de la junta de propietarios y una licencia municipal.
1. Obras en la terraza: el conflicto en torno a la propiedad
En el momento de llevar a cabo una modificación en la terraza, el primer problema a resolver versa en torno a la propiedad de la misma. En ocasiones, su delimitación no es precisa. Para ello, la mejor solución es acudir a las escrituras públicas de la compra de la propiedad o de obra nueva, pero si no se dispone de ellas, puede presentarse en el Registro de la Propiedad, donde debe estar registrada la escritura de declaración de la obra.
La confusión fundamental tiene que ver con el conflicto entre la propiedad privativa de dicho espacio y su carácter de elemento común. La terraza puede ser del propietario del ático de forma privativa, personal y, por tanto, dispondrá en exclusiva del derecho al uso y disfrute de la misma, tal y como establece el Código Civil. Sin embargo, muchas terrazas forman parte de la configuración exterior del inmueble, por lo que son consideradas elementos comunes.
2. ¿Qué elementos son necesarios para realizar una obra en la terraza?
Debido a ese carácter de elemento común, realizar obras en las terrazas, como por ejemplo un cerramiento, precisan de una serie de documentos imprescindibles para enmarcarse dentro de la legalidad pues, de otra forma, podría dictarse su demolición.
Aprobación de la comunidad: antes de realizar unas obras que constituyan una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble, y que afecten al título constitutivo al introducir un elemento no descrito antes, el propietario necesitará la autorización previa de la comunidad de vecinos.
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.1, deberá dar cuenta de tales obras antes a quien represente a la comunidad, y será necesaria el acta donde se apruebe por unanimidad de la junta la autorización a las obras. En caso de no obtenerla, el propietario podría impugnar el fallo ante un tribunal. Ahora bien, esta ley exige que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.
Licencia municipal: tras obtener la autorización de la comunidad de propietarios, el dueño del ático que pretenda construir en la terraza deberá contar con una licencia municipal. La solicitud se realiza en el ayuntamiento correspondiente, el cual dispone de las competencias urbanísticas necesarias para poder determinar si las obras son o no viables, en función de la normativa que le corresponda a dicha edificación.
La documentación necesaria varía en función de la localidad y la normativa urbanística, aunque lo habitual es que exijan, al menos, los datos del solicitante y de la vivienda en la que se van a realizar las obras, la descripción de la reforma que se pretende llevar a cabo, el presupuesto estimado y el acta de conformidad de la junta de propietarios. Para obtener la licencia municipal, es preciso abonar las tasas correspondientes y, de esta forma, conseguir la licencia de obras.
3. Derechos y obligaciones de la propiedad
En primer término, para poder hablar de derechos y obligaciones sobre la terraza, debe despejarse toda duda en torno a la propiedad de la misma.
Se dan tres posibles circunstancias: que se trate de un elemento común, que la propiedad sea del propietario (del ático, en este caso), o bien, de carácter mixto, al compatibilizar su carácter común con el uso privativo. Esta tercera forma es la más habitual. Por un lado, el propietario tiene el acceso y uso exclusivo de la terraza pero, como elemento común (prestan una utilidad general, como es hacer de cubierta del tejado), la terraza forma parte del edificio de la comunidad.
Derechos de la propiedad: disponer de la terraza en propiedad implica que el propietario puede hacer uso de ella tal y como desee, siempre y cuando no incurra en acciones que atenten contra la ley (Código Civil), el resto de la comunidad de vecinos o cualquier ordenanza urbanística municipal sin consentimiento o autorización expresa (alteraciones en la configuración exterior del inmueble, un incremento en la edificabilidad permitida).
Obligaciones de los propietarios: siguiendo con el supuesto más habitual, esto es, el carácter mixto de la propiedad, el dueño que dispone del uso y disfrute de la terraza tiene la obligación de conservar el espacio. Los daños derivados de la utilización diaria corresponderán al propietario que la usa, salvo que esté eximido de dicha obligación de manera explícita.
Sin embargo, si tuviera que hacerse frente a una obra o reparación extraordinaria, en la que el propietario no tuviera responsabilidad en los daños (motivada por el natural desgaste del tiempo u otra circunstancia), sería la comunidad de propietarios en su conjunto quien se haría cargo de los costes.
Para estos casos, las comunidades deben contar con un fondo de reserva, cuya obligación queda establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. En caso de exceder el fondo, se acordaría una derrama extraordinaria. Además, es habitual que las comunidades cuenten con algún seguro.
