La ley de la oferta y la demanda establece que cuando el precio de un bien, pongamos por ejemplo el de una vivienda, es demasiado alto y los consumidores no están dispuestos a pagarlo se debe producir un cambio de estrategia. Según el principio económico, el precio del bien tendería a descender hasta llegar a un nivel aceptable para los posibles compradores y, de esa manera, se podría vender. Hasta aquí la teoría. Pero otra cosa bien distinta es la práctica. En apenas dos años hemos pasado de comprar viviendas de todo tipo -nuevas, de segunda mano, sobre plano…-, y casi a cualquier precio, a pensárnoslo “muy mucho” antes de embarcarnos en la compra de una casa. La pregunta es: ¿y si luego el precio baja más?
No todo baja
Claro que esto sólo puede aplicarse a las personas a quienes las malas perspectivas económicas les pasen de lejos y que cuenten con la suficiente solvencia como para no encontrarse con problemas de financiación por parte de las entidades bancarias. Lo cierto es que hay un enorme stock de viviendas a la venta (se estima que a finales de 2009 habrá cerca de millón y medio) que no terminan de venderse. Con la que está cayendo, no son muchos los que están en situación de asumir una inversión como la que supone comprar una casa, y quienes barajan la posibilidad se mantienen a la espera de una deseada gran rebaja. Ahora bien, ¿conviene comprar ya o esperar un poco más?
Con la reciente publicación de la estadística sobre transacciones inmobiliarias, realizadas por el Ministerio de Vivienda, que elabora a partir de los datos suministrados por los notarios de toda España, se confirmaron los peores pronósticos que se manejaban para el año. En el primer trimestre de 2009 sólo se han vendido 104.703 viviendas -algo más de la mitad son nuevas y el resto de segunda mano-, lo que representa un 33,3% menos respecto a las ventas realizadas en ese mismo periodo en el año anterior, y cerca de un 17% menos de lo vendido a finales de 2008. En los últimos cinco años nunca se habían vendido tan pocos inmuebles. En el otro extremo se encuentra el récord de compraventas registradas: 251.649 fueron las casas que se vendieron en el segundo trimestre del año 2006, en plena burbuja inmobiliaria que tan lejos queda ya.
La reducción de los precios es sustancial en las zonas de playa y en aquellos inmuebles situados en la periferia o en ciudades dormitorio
El pasado abril, y según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas se hundió un 47,6% en relación a igual mes de 2008 y marcó un nuevo mínimo, con sólo 29.217 transacciones. Bajan las ventas como lo hacen también los precios de los inmuebles, pese a la resistencia inicial que puedan tener propietarios y promotores. Desde el año 2007 el precio de la vivienda ha bajado entre un 25 y un 35% en la mayoría de municipios de España, según afirma Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Aunque, tal y como apunta Javier Martínez de los Santos, gerente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), conviene estudiar el mercado de forma local ya que ni todas las ubicaciones ni todos los tipos de viviendas han bajado por igual.
La rebaja de precios se ha acusado de forma más notable en las viviendas de playa o de zonas muy turísticas dedicadas al veraneo. Por norma general, se trata de segundas viviendas cuyos propietarios se han visto afectados por la crisis económica y a quienes les urge vender “sí o sí” sus inmuebles antes de que su situación personal empeore. La bajada es sustancial también en aquellos inmuebles situados en la periferia o en ciudades dormitorio cercanas a las capitales de provincia. Por ejemplo, las viviendas en venta del barrio madrileño de Salamanca apenas han sufrido recortes en los precios de salida de venta, mientras que muchas de las situadas en las ciudades de la periferia de Madrid lo han rebajado hasta un 35%, como matiza Martínez de los Santos.
Las mayores gangas
Ya no es noticia que desde finales del año pasado muchas promotoras anuncien ofertas incisivas que incluyen rebajas de hasta un 40% o curiosas promociones de 2X1 en las que al comprar una vivienda te regalan otra igual. Pero el potencial comprador debe saber que estos fuertes descuentos se aplican en su mayoría a viviendas “solteras”. Es decir, a aquéllas que no han sido adquiridas y que están a la venta desde que se comenzó la promoción. Por eso, para las promotoras e inmobiliarias son una “patata caliente” de la que conviene deshacerse a toda costa para así poder terminar una promoción.
Las entidades bancarias tienen una importante remesa de viviendas a las que urge dar una salida
Otro segmento más dado a las rebajas y en el que el consumidor puede encontrar precios que hacía tiempo que ya no se escuchaban es el de las viviendas ligadas a las entidades financieras. Se trata de inmuebles provenientes de procesos de embargo o de ejecuciones hipotecarias en los que ante el impago de las cuotas del préstamo, el piso pasa a ser propiedad del banco o de la caja que concedió la hipoteca. Poco a poco, las entidades se están convirtiendo en una fuerte competencia para las inmobiliarias. Las entidades tienen en estos momentos una importante remesa de viviendas a las que urge dar una salida, y eso es lo que está haciendo que sus precios de venta puedan ser muy razonables. Sin embargo, antes de lanzarse a la aventura de comprar un piso de estas características conviene que el comprador mantenga cierta cautela. Hay que tener en cuenta cuál es el precio inicial sobre el que se aplica el porcentaje de descuento. Si es una cifra sumamente desorbitada, a efectos prácticos en poco o en nada ayudará el “descuentazo”. Por eso, antes de nada si se está interesado en el inmueble se debe realizar un pequeño sondeo para conocer el precio de venta que tienen algunos inmuebles similares de la zona, y comprobar si el supuesto chollo merece o no la pena.
Comprar ahora, ¿por qué?
Hay algo en lo que coinciden todos los expertos consultados: comprar una vivienda en estos momentos es una buena elección. ¿Las razones? En primer lugar, por la bajada real de los precios de venta de los inmuebles en general. La segunda, porque tal y como aconseja Javier Martínez de los Santos, gerente de AEGI, hay que tener en cuenta que la bajada de los tipos de interés oficiales no sólo alivia a los que ya estaban hipotecados sino que además beneficiará a quienes vayan a pedir una hipoteca en estos momentos. El recorte actual por el que atraviesan los tipos de interés puede hacer que las cuotas mensuales sean hasta un 35% más baratas de lo que lo fueron en un pasado.
A partir de 2011 las deducciones en el IRPF por la compra de un inmueble sólo se mantendrán para las rentas anuales de hasta 17.000 euros
Otra cuestión muy importante que hay que tener en cuenta es la próxima reforma que afectará a la fiscalidad de las viviendas. La medida nace con el objetivo de reactivar el mercado inmobiliario y reducir el stock de viviendas en venta. Para ello, a partir de 2011 las deducciones en el IRPF por la compra de un inmueble sólo se mantendrán para aquellos que tengan rentas anuales de hasta 17.000 euros. Además, las rentas que se encuentren entre los 17.000 y los 24.000 euros podrán desgravarse porcentualmente las aportaciones anuales. Sin embargo, a partir de 2011 aquellas personas que declaren más de 24.000 euros al fisco y adquieran una vivienda no podrán desgravar en su declaración ni un euro. Lo interesante es que en estos 19 meses que quedan hasta que llegue el año 2011 los compradores de vivienda mantendrán los derechos de deducción fiscal actuales (sobre aportaciones hipotecarias máximas de 9.015 euros) si adquieren sus viviendas antes de esa fecha.
Cambio de ciclo, se acabó la especulación
Durante años hemos sido testigos de cómo en demasiadas ocasiones el único principio que regía la compra de una vivienda era el de ganar dinero con ella. La frase “hoy la he comprado por 25 millones pero dentro de dos años la venderé, como mínimo, por 35” definía a la perfección a un segmento de mercado, de dimensiones importantes, que compraba para especular. Pero la especulación pasó a mejor vida, y los expertos consideran que no será posible especular con la vivienda en todo lo que resta de década. La razón para explicarlo se encuentra en el desmesurado stock de viviendas a la venta que hay en estos momentos. Según el Ministerio de Vivienda, ya en diciembre de 2008 el número de viviendas de obra nueva terminadas en venta ascendía a 613.512, de las que el 45,7% se concentraban en la costa mediterránea. En esta cifra habría que incluir las de segunda mano y todas las de nueva construcción que han quedado sin vender desde el pasado diciembre.
Estamos asistiendo a un cambio de tendencia: se ha pasado de comprar para especular a comprar por necesidad, según expone Ángel Muñoz, profesor coordinador del Máster en Dirección y Gestión de empresas inmobiliarias de la UNED. De igual manera han cambiado los roles y las actitudes entre compradores y vendedores. La gran diferencia de hoy es que el comprador sabe que puede negociar, y es consciente de que con las malas perspectivas económicas que parecen avecinarse toda oferta puede ser escuchada. Las tornas han cambiado. Por su parte, el vendedor ha de asumir que probablemente para vender deberá estar dispuesto a rebajar su precio de salida. Adiós a lo de colocar el cartel de “Se vende” y esperar que el piso se vendiera solo. Hoy, vender significa estar preparado para trabajarse cada venta.
