El número de pisos embargados ha mantenido una dramática línea ascendente a raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria. Desde 2008, se han producido en España más de 390.000 ejecuciones hipotecarias, paso previo para reclamar la deuda que puede concluir en desalojo. Estos procedimientos, conocidos como desahucios, ya superan los 200.000, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De forma paradójica, el drama de los desahucios ofrece a otros ciudadanos la posibilidad de acceder a las subastas de esas viviendas que han sido embargadas. El presente artículo brinda las claves en relación a la compra de inmuebles en subastas públicas y sobre las precauciones que se deben tener en cuenta.
Qué son las subastas públicas de pisos
Una subasta pública de viviendas es un procedimiento por el que se pone a la venta un inmueble, a través del cual se determina tanto su comprador como el precio y se adjudica el bien a quien ofrezca un mayor precio. Al tener carácter público, cualquier persona puede pujar por la compra del bien.
Los relacionados de forma directa con el expediente de la subasta no pueden participar, salvo el deudor a través de otra persona
Por lo general, se relacionan con las subastas judiciales, que se producen de forma obligatoria, y tienen lugar en los juzgados, con un juez u otra autoridad, cuando el inmueble de un deudor ha sido embargado para el pago a sus acreedores. Esos inmuebles pueden haber sido embargados por las administraciones públicas, entidades financieras, empresas o particulares. O bien, proceder de ventas de patrimonio de las administraciones, quiebras voluntarias, enajenaciones o decomisos.
Además de las subastas judiciales, las hay notariales (tienen lugar en las notarías) y administrativas, celebradas en las oficinas de la Agencia Tributaria o a través del procedimiento on line que ofrece su propia web.
Funcionamiento de las subastas de viviendas
Quién puede participar
En las subastas públicas puede tomar parte cualquier persona con capacidad para hacerlo, siempre y cuando no tenga impedimento o restricción legal. Ahora bien, el personal que esté relacionado de forma directa con el expediente de la subasta no podrá participar, a excepción del deudor a través de otra persona.
Dónde se celebran las subastas
Los principales organismos que celebran las subastas públicas son los juzgados, la Seguridad Social (Unidad de Recaudación Ejecutiva U.R.E.) y las oficinas de la Agencia Tributaria y Hacienda (A.E.A.T.), que ofrece la posibilidad de hacerlo por vía telemática. También se celebran en notarías, ayuntamientos o aduanas.
Las entidades ponen grandes lotes de inmuebles a subasta, dado el alto stock de viviendas que manejan, como la última de Bankia del pasado noviembre.
En el tablón de anuncios de los juzgados están expuestos los edictos de subasta, con el día fijado para la operación; también aparecen en los distintos boletines de las comunidades autónomas y en los cuadros emitidos tanto por Hacienda como por la Seguridad Social. Cada juzgado o notaría anuncia sus subastas.
También conviene revisar el expediente original de forma particular y el Registro de la Propiedad. No hay que olvidarse de los temidos subasteros, a los que se acusa de pactar precios.
Reglamentación
Las subastas están regidas por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, del año 2000, y sometidas al Régimen de la Seguridad Social y la Agencia Tributaria. Cada una de las administraciones detalladas con anterioridad (juzgados, Seguridad Social y Agencia Tributaria) cuenta con una reglamentación específica.
Depósitos
Suponen un requisito imprescindible para poder participar en una subasta. Con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, el depósito necesario se redujo del 30% al 20% del precio de salida. Si el postor se adjudica el bien y no lo termina de pagar (no acomete el remate en el plazo, por lo general 20 días), perderá el depósito.
Consideraciones y precauciones
Financiación
Es uno de los principales inconvenientes para quienes carezcan de liquidez, pues solo el depósito supone un desembolso importante. Además, conseguir financiación y asumir nuevas deudas en estos momentos es muy difícil, pese a que las entidades son las principales ejecutantes. Desde el año 2000, la Ley permite financiar la compra en subastas judiciales, al constituir una hipoteca sobre el derecho de remate. Conviene negociar con las entidades la hipoteca antes de acudir a la subasta.
Cargas sobre el inmueble
Como refleja el art. 657, las cargas previas o preferentes las asumirá el comprador (hipotecas impagadas o vencidas, intereses moratorios, vencidos…). Por lo general, las cargas se restan a la valoración inicial del inmueble, y la cantidad resultante será el precio de salida en subasta. Los expertos aconsejan cerciorarse de cada importe y su correspondiente concepto, para no encontrarse sorpresas en el precio final.
Recopilar información
Cuanto más se pueda conocer y comprobar del inmueble que se desea adquirir, menos contratiempos se encontrarán a posteriori. Habrá que revisar el Registro de la Propiedad para la titularidad del inmueble, las posibles cargas que conlleva, las condiciones y el estado del piso (el problema es que, en muchas ocasiones, no puede verse el inmueble por dentro antes de la subasta), si hay inquilinos… Pero, además, es necesario saber todo lo concerniente a la subasta y lo que se está subastando en concreto.
Los expertos de SubastasTotal.com aconsejan en su web acudir en primer lugar como observador, sin participar ni afrontar el depósito, y percatarse de cómo se desarrollan.
Conviene consultar el expediente original en la administración y el tipo de contrato y de propiedad por la que se puja. Si es por el derecho de usufructo (no se adquiere la propiedad, solo el derecho a disfrutar del piso durante el periodo pactado); o de nuda propiedad (al contrario que el usufructo, no se puede vivir en el propio piso si otra persona tiene derecho de usufructo sobre él); si se adquiere una parte indivisa (la propiedad de la vivienda pertenece a varias personas y se adquiere solo una parte); o el derecho completo (se adquiere tanto la propiedad como el usufructo).
Riesgo sobre el depósito
Cabe el riesgo de perder el total del depósito o fianza del 20%, si tras aprobar el remate no se cumplen los plazos pactados para el pago restante del precio del piso. En los juzgados, el plazo es de 10 a 20 días, mientras que en la Seguridad Social y Hacienda ese plazo se reduce a cinco días.
Además, en caso de no hacer frente a ese desembolso, a la pérdida del depósito habría que añadir los posibles gastos o costas posteriores, en caso de perjuicios. Ante la falta de postores, es la entidad financiera quien se queda con la vivienda por el 50% de su valor.
Costes finales
Antes de llevar a cabo la subasta, habrá que hacer números y asegurarse de cuánto supondrá el coste final de la operación. En primer lugar, hay que conocer el precio de salida o tipo de subasta; además, la disponibilidad de liquidez para la fianza o depósito y el pago del remate restante posterior; impuestos y gastos de tramitación y formalización, el registro de la propiedad, pago de la comunidad de bienes o IBI, el coste final de la subasta, posibles cargas no contempladas, etc.
Impuestos y fiscalidad
Habrá que abonar el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como los gastos que se deriven de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
De igual forma, es importante tener en cuenta que, desde el pasado 1 de enero, la desgravación sobre la compra de primeras residencias ha expirado (lo que supone un 15% adicional) y el IVA sobre la compraventa de inmuebles se incrementó del 4% al 10%.
