El fin de las ayudas fiscales para la compra de vivienda y el aumento del IVA del 4% al 10%, que grava la adquisición de inmuebles nuevos, ha aumentado las dificultades a la hora de comprar un piso. Sin embargo, en un mercado saturado de casas vacías, la urgente necesidad de vender por parte de muchos propietarios (por falta de liquidez o por endeudamiento) hace que al comprador le sea más fácil negociar, si dispone de efectivo o puede acceder a la financiación. Por su parte, los grandes bancos brindan créditos al 100% de sus pisos, lo que ha supuesto una bajada del importe de sus inmuebles. Por ello, si se opta por comprar una vivienda, en estos momentos se puede conseguir una rebaja en su precio si se tienen en cuenta ciertas premisas, que se detallan en este artículo.
Consejos para lograr que rebajen el precio de un inmueble
Pese a la caída de precios de la vivienda en más de un 30% desde que estalló la burbuja en 2007, el sector inmobiliario aún no ha terminado de ajustarse.
Cuando las viviendas llevan tiempo sin venderse, los propietarios las rebajan
El entorno económico desfavorable, la incertidumbre laboral y la restricción drástica en la concesión de hipotecas provocan que, aunque los vendedores han rebajado el importe de sus inmuebles, los compradores sigan teniendo dificultades para adquirirlos, porque los bancos no les conceden los préstamos necesarios.
Aun así, si se tiene la suerte de poder optar a la compra de una casa, hay una serie de pautas que pueden ayudar a conseguirla a mejor precio. Son las siguientes:
Estudiar la urgencia por vender del propietario.
La compra de un piso es, casi siempre, el mayor desembolso económico que hará un consumidor a lo largo de su vida, por lo que merece la pena mantener la calma, obtener toda la información posible sobre el inmueble que se pretende adquirir, comparar precios y estudiar las ofertas con detenimiento.
En el caso del vendedor, su urgencia por vender viene propiciada, en general, por la falta de liquidez o el exceso de endeudamiento. Así, en muchas ocasiones, el propietario de la vivienda tiene más necesidad de deshacerse de ella que el comprador de adquirirla. Es habitual que quienes han recibido un inmueble en herencia, los separados y los divorciados tengan más prisa por vender y, a menudo, ofrecen los precios más competitivos. En estos casos, el cliente puede negociar de forma más fácil una rebaja, si dispone de efectivo y es solvente o tiene acceso a la financiación.
Asimismo, conviene revisar la oferta de viviendas de los bancos, los mayores propietarios de inmuebles en España, los portales inmobiliarios de Internet y los anuncios en prensa, donde se pueden encontrar grandes descuentos, ya que cuando los pisos permanecen un tiempo sin venderse, los propietarios los rebajan. Los rótulos «urge vender», «oportunidad» o «precio negociable», junto a un cartel de venta de inmuebles, indican que el dueño puede estar dispuesto a bajar el importe.
Analizar la vivienda, su ubicación y el precio de otras similares.
Un dato que debe tomar en consideración un comprador es el coste del metro cuadrado en la zona donde tiene intención de adquirir el inmueble. Según se desprende del estudio realizado por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana, el importe medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó a finales de 2012 en 2.212 euros. En este sentido, el precio de un piso viene determinado, en gran medida, por su ubicación. De esta forma, si la demanda de casas es menor en una determinada zona, la dificultad para vender el inmueble es mayor, por lo que el propietario tendrá que fijar un coste más atractivo, y para el comprador será un área interesante en la que buscar vivienda.
Además, el interesado en adquirirlo tiene que visitar el inmueble que pretende comprar y conocer las prestaciones que ofrece el lugar donde está ubicado (si está dotado de colegios, ambulatorios, comercios, zonas deportivas y de ocio, etc.) para poder hallar una rebaja. La situación del mercado inmobiliario ha cambiado en estos últimos años y quien vende ahora lo hace porque lo necesita. Este dato otorga al comprador una posición privilegiada para intentar conseguir el mejor precio posible por la vivienda.
Negociar con el propietario del inmueble.
Una vez que se ha visitado el piso, es el momento de negociar con su propietario. El interesado tiene que hacer uso de la información que ha recogido y comentarle al vendedor que ha visto un inmueble similar, en la misma zona o en una mejor, a un precio más barato. Si la negociación se realiza sin intermediarios por ambas partes, se pueden conseguir descuentos de entre el 5% y el 30%.
El comprador ha de tener en cuenta que, por lo general, el importe que ofrece el dueño es superior al que en realidad espera recibir y lo incrementa porque intuye que el interesado le solicitará una rebaja. Normalmente, los vendedores son flexibles y no ponen condiciones innegociables, sobre todo porque saben que hay muchos pisos a la venta. Además, una negociación rápida es efectiva tanto para el vendedor como para el que compra, ya que cuanto más tiempo esté colgado el cartel de «Se vende», más tendrá que bajar el propietario el precio del inmueble.
Por ello, el interesado debe proponer el importe más bajo que haya visto por la zona o un coste hasta un 50% inferior al de partida. Ante la previsible negativa del vendedor, se puede ir aumentando un 5% para conseguir una rebaja entre el 10% y el 30% del precio original.
Solicitar una Nota simple de la vivienda.
El interesado debe solicitar una Nota simple del inmueble al Registro de la Propiedad donde esté inscrito y, así, investigar la fecha de compra de la vivienda, si es fruto de una herencia o si pesa alguna carga sobre ella.
Con esta información, el comprador dispondrá de un argumento muy valioso para negociar. Si el inmueble tiene una hipoteca, el propietario tendrá prisa por vender y se le puede presionar para que rebaje el precio.
Realizar una tasación del inmueble.
Cuanta más información se tenga, mejor posición negociadora se tendrá. El comprador debe tener claro cuál es el coste que está dispuesto a pagar. En este sentido, es conveniente pedir una valoración on line o, si el comprador está muy interesado, se puede solicitar una tasación oficial con la que obtener el valor de mercado actual.
Es frecuente que la tasación ofrezca un valor del inmueble entre un 10% y 20% más bajo respecto al importe al que lo pone a la venta su propietario. Estos porcentajes tienen en cuenta factores como la ubicación de la vivienda, sus características y las circunstancias del vendedor. Hay zonas con escasa oferta donde el margen de rebaja es escaso, pero hay otras con muchos inmuebles a la venta donde es más fácil lograr un abaratamiento en el precio.
Hacer una oferta por la vivienda.
El comprador debe fijar el importe que está dispuesto a pagar y hacer una oferta que esté por debajo del valor obtenido en la tasación. Lo más lógico es hacerle una propuesta al vendedor con un descuento del 20% o del 25% respecto al precio de venta. En general, en este momento, los pisos se están vendiendo con este descuento respecto a la media del importe que solicitan los vendedores. En este sentido, en las zonas donde hay un stock elevado de viviendas en venta es más fácil lograr una rebaja.
Si se dispone de dinero para abonar el piso en efectivo, será una ventaja a la hora de negociar entre particulares, puesto que se ahorra en costes finales adheridos.
Uno de los objetivos de la reforma financiera del Gobierno es que las entidades españolas pongan a la venta las 140.600 viviendas que acumulan por valor de 26.700 millones de euros. De hecho, los bancos son ahora quienes controlan el mercado inmobiliario y deciden qué pisos se venden, a qué precios y a quién ofrecen financiación. Por ello, tanto particulares como promotores, se están viendo obligados a ajustar los importes a la baja para poder competir con la banca. Así, se estima que el precio de los pisos bajará entre un 11% y un 12% este año, por la subida del IVA y el fin de la desgravación fiscal, y que se disminuirá otro 5% durante 2014.
Los grandes bancos ofrecen hasta un 100% en la financiación de sus inmuebles, mientras que para las viviendas de particulares el porcentaje se reduce, al menos, hasta el 80%. Aun así, los expertos pronostican que el sector tardará entre tres y cinco años en dar salida a la totalidad de su cartera y no se espera que haya un repunte de las ventas durante este año, debido a la falta de crédito y a la debilidad de la demanda. De hecho, se asume que en algunas zonas de España hay casas que tardarán muchos años en venderse. Ante este panorama, si un propietario recibe una oferta razonable por su piso, la mejor decisión que puede tomar es vender, ya que se augura que los inmuebles se seguirán devaluando.
