Pese al desplome del sector inmobiliario, se venden casas. Y tres de cada diez ventas de inmuebles que se realizan en España se llevan a cabo con dinero al contado, sin necesidad de financiación. Los compradores son, en general, pequeños y medianos inversores mayores de 55 años, capaces de abonar el precio íntegro de la vivienda, sin tener que pasar por la entidad bancaria para contratar una hipoteca. Su objetivo es dejar en herencia a sus hijos la propiedad o conseguir una rentabilidad mediante el alquiler, pues prefieren invertir “en ladrillo” en vez de en depósitos, ya que consideran que sus ahorros no están seguros del todo en el banco. De cualquier forma, antes de adquirir un piso al contado, hay que tener en cuenta ciertas cautelas, como averiguar si reside en él un inquilino o comprobar las cargas que puedan pesar sobre el inmueble, tal y como se precisa en el siguiente artículo.
Comprar sin hipoteca
Durante 2012 se firmaron 275.000 hipotecas de las casi 320.000 casas que se vendieron en España, según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística). Pese al colapso del sector inmobiliario, que está lastrando la recaudación por IVA del Estado, de cada diez ventas de inmuebles tres se llevan a cabo con dinero al contado, sin necesidad de financiación.
La supresión de los incentivos fiscales por adquisición de vivienda desde el 1 de enero de 2013 y el cierre del grifo de la financiación, sobre todo para los pisos que no son propiedad de la banca, ha provocado que el acceso a una hipoteca sea cada vez más caro e implique un mayor número de exigencias. Así, el incremento de los pagos en efectivo para comprar un piso es una tendencia que se está generalizando en toda España, excepto en el País Vasco, donde la mayoría de las compraventas siguen haciéndose a través de una hipoteca.
Quiénes adquieren las viviendas al contado
Desde el inicio de la crisis, ha surgido un nuevo tipo de inversor inmobiliario, por lo general mayor de 55 años, que es capaz de abonar al contado el precio íntegro de un inmueble, sin tener que recurrir al banco para contratar una hipoteca. Los nuevos compradores de viviendas perciben la desconfianza en el sistema financiero y consideran que sus ahorros no están seguros del todo en el banco. Por ello, prefieren invertir «en ladrillo», como valor refugio, en vez de en productos financieros, en Bolsa o en una cuenta a plazo fijo, donde los intereses son cada vez más bajos.
El tipo de inmueble que se compra al contado suele ser pequeño y antiguo, con precios muy rebajados, desde el 50% hasta el 70%
Estos pequeños inversores no poseen grandes fortunas, pero tienen liquidez suficiente para adquirir un piso sin hipotecarse. El tipo de inmueble por el que se interesan suele ser pequeño y antiguo, con precios muy rebajados, desde el 50% hasta el 70%. Además, no compran para especular o para residir en él, sino porque pretenden dejárselo en herencia a sus hijos o esperan obtener una rentabilidad, que ronda el 5% en la actualidad, a través de su alquiler. A su vez, tanto bancos como promotoras y particulares están haciendo un gran esfuerzo por ajustar los importes a la baja con el fin de captar a quienes están dispuestos a invertir de nuevo sus ahorros en el mercado inmobiliario.
Por qué es preferible comprar un piso al contado
Al pagar al contado, aunque el comprador no puede beneficiarse de ninguna desgravación fiscal (solo se aplica al formalizar una hipoteca), se ahorra dinero. No tener que constituir una hipoteca, ni pagar los intereses a lo largo del tiempo, compensa más que las posibles cantidades que podría deducirse de Hacienda, pues la desgravación fiscal no cubre el ahorro que supone el pago al contado.
Además, la comisión de apertura de la hipoteca, los intereses de las cuotas, el plazo fijado para amortizar el préstamo, los gastos de tasación, la contratación obligatoria de tarjetas de crédito y de seguros de vida y hogar por parte de la entidad, etc. elevan el coste total de la vivienda hasta en un 50%, con respecto a la compra al contado.
Contratar una hipoteca es una opción poco recomendable, debido al riesgo y los desequilibrios que existen hoy en día en el mercado financiero, a los altos intereses a los que se presta el capital y a las bajas rentabilidades que las entidades ofrecen por las inversiones.
Abonar una casa al contado ofrece más posibilidades para negociar con el vendedor y conseguir el inmueble a un importe adecuado, que puede suponer una rebaja sobre el precio de mercado entre el 15% y el 20%.
Hay que tener en cuenta las circunstancias del comprador y el vendedor para calcular la posible rebaja en el coste del piso. En la actualidad, el mercado inmobiliario se encuentra en una situación de necesidad: muchos de los que venden tienen urgencia por hacerlo y, en numerosas ocasiones, están dispuestos a una rebaja en el precio.
La vivienda se ha convertido en un activo considerado como valor refugio. En el futuro, las casas pueden bajar de importe pero, al menos, seguirán siendo bienes tangibles. En cambio, el dinero depositado en una entidad bancaria puede disminuir de manera considerable e, incluso, desaparecer.
Quienes pretenden adquirir un piso al contado, han de tener en cuenta que es probable que los precios de nuevo suban y el inmueble valdrá más en el mercado.
Qué pasos ha de seguir quien pretende comprar una vivienda al contado
Es importante considerar que, por ley, todos los gastos de la compraventa de una vivienda son por cuenta del comprador, excepto el impuesto de plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que tiene que abonarlo el vendedor.
Es conveniente que un profesional, como un gestor o un abogado, guíe al comprador durante el proceso de compraventa del inmueble, para hacer todos los trámites de forma correcta.
- Si la casa se adquiere a través de un agente inmobiliario, hay que solicitarle su número de colegiado.
- En el caso de que sea un promotor o constructor, se debe pedirle su CIF y los datos del Registro Mercantil.
- Si es un particular, hay que requerirle su DNI.
Hay que solicitar al vendedor una copia de la escritura notarial que le acredite como propietario de la vivienda. Además, se debe comprobar los datos donde figura el número de registro, folio, finca, etc.
Conviene cerciorarse de que el inmueble no posee cargas. Para ello, hay que acudir al Registro de la Propiedad y pedir una Nota Simple informativa en la que aparece el nombre del dueño y las cargas que, en su caso, pesan sobre el inmueble, como hipotecas, derechos de usufructo, condiciones resolutorias, embargos judiciales o administrativos u otras deudas. Esta nota cuesta unos 25 euros y tardan en proporcionarla entre 24 y 48 horas.
Si la casa está hipotecada, hay que exigir al propietario que cancele la hipoteca antes de comprarla o hacerlo ante notario en el mismo acto de compraventa y antes de firmar. Así, el vendedor recibe como precio el resultado de detraer el importe del préstamo pendiente. En el caso de que la hipoteca ya se haya pagado pero aún no se haya inscrito en el Registro, hay que reclamar al dueño que lo haga.
En el Registro se puede ver si el uso de la vivienda está atribuido a un miembro de una pareja en proceso de divorcio. En ese caso, conviene asegurarse de que esta persona firma también la venta. Asimismo, hay que comprobar que el inmueble no está alquilado.
Se debe solicitar en el ayuntamiento del municipio donde se ubica el piso o, bien, al propietario el último recibo de la contribución, para verificar que está al día del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
A través del administrador de la comunidad de propietarios, hay que comprobar que la vivienda está al corriente de pago en los gastos de la comunidad de vecinos y que no hay pendiente ninguna cuota por alguna reparación o derrama extraordinaria.
Cuando se pretende comprar una casa, se entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal. Es el contrato de arras para reservar la vivienda. Si el contrato llega a buen término, esa cantidad formará parte del precio que se pagará.
Suscribir el contrato de compraventa. En él tienen que aparecer identificados tanto el comprador como el vendedor del piso (nombre y apellidos, edad, domicilio, NIF o CIF, en el caso de sociedades), además de la descripción del inmueble (el plano de la casa, la memoria de calidades, la superficie útil y construida, la referencia catastral y el estado de cargas).
Asimismo, hay que incluir el objeto del contrato con la cuantía de la venta y la forma de pago y abonar los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa. Si se ha hecho entrega de arras a cuenta del importe final, se debe hacer mención a la cantidad entregada, que será descontada. Además, hay que consignar la fecha para la formalización de la escritura pública, la declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde se ubique el piso y la fecha y la firma de todas las partes contratantes.
Escriturar el contrato de compraventa y registrarlo. Normalmente se firma primero el contrato de compraventa y luego se eleva a escritura pública. Cuando el contrato ha sido elevado a escritura pública, hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad del municipio donde radique la casa para que tenga efectos frente a terceras personas. Este paso es muy recomendable porque ofrece máximas garantías jurídicas.
Gastos que hay que tener en cuenta para comprar la vivienda:
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) debe abonarlo el comprador en un plazo no superior a 30 días hábiles, que empieza a transcurrir a partir del día siguiente al del otorgamiento del contrato, del documento privado o de la escritura pública. El impuesto ha de pagarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, previa cumplimentación del impreso oficial establecido (el Modelo 600). Para ello, es necesario aportar el DNI o el CIF.
Un gasto que hay que afrontar en la adquisición de una casa de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele ser el 6% o 7%, según la comunidad autónoma y, en algunos casos, según los condicionantes del comprador como su edad, ingresos, minusvalías, etc. Este porcentaje no se aplica sobre el importe de la vivienda, sino por el que figura en la escritura (dicha cantidad deberá estar acorde con las valoraciones que tiene la comunidad autónoma, con el fin de no recibir una inspección posterior. Los notarios suelen ser conocedores de estos precios).
Dar de alta los suministros básicos: luz, agua, gas y teléfono.
Una vez realizada la compraventa y para que el piso figure a nombre del comprador, hay que registrarlo de forma oficial en el Registro de la Propiedad.
